Come si calcola la tassa di soggiorno di una prenotazione?
La formula è sempre la stessa, cambiano solo i numeri del Comune:
imposta = ospiti paganti × notti tassabili × tariffa a persona a notte
- Ospiti paganti: tutti gli ospiti meno gli esenti (minori sotto l'età di esenzione, residenti se il Comune li esenta, chi presenta un'autocertificazione valida). Chi ha una tariffa ridotta paga solo la sua quota.
- Notti tassabili: le notti del soggiorno, fino al tetto fissato dal regolamento. Oltre il tetto le notti restano, ma tra le esenti.
- Tariffa: quella della delibera in vigore per la tua categoria, che per un affitto breve è spesso diversa da quella degli hotel.
Esempio a Bari, dove un affitto breve paga 2 euro a persona a notte per al massimo 4 notti: due adulti e un bambino di 10 anni per 6 notti. Il bambino è esente, le notti tassabili sono 4. Imposta: 2 × 4 × 2 = 16 euro.
Se la prenotazione arriva da un portale che riscuote e versa l'imposta al posto tuo, l'imposta a tuo carico è zero: la calcoli solo per sapere che è coperta.
Qual è la regola oggi, e chi deve fare il calcolo?
L'imposta di soggiorno la istituisce ogni Comune, sulla base dell'art. 4 del D.Lgs. 23/2011: per questo tariffe, tetti ed esenzioni cambiano da una città all'altra. La paga l'ospite non residente, ma la riscuote e la versa il gestore della struttura, che la legge qualifica responsabile del pagamento. Negli affitti brevi è responsabile anche chi incassa il canone o interviene nel pagamento: il property manager che incassa per il proprietario fa il calcolo, riscuote, versa e dichiara.
Chi riscuote risponde anche degli errori di calcolo: una tariffa vecchia applicata a gennaio, un tetto ignorato o un esente non documentato diventano imposta non versata, con la sanzione del 25% per le violazioni dal 1° settembre 2024. Il quadro completo, con versamenti, dichiarazione annuale e conto giudiziale, è nella guida alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.
Quali esenzioni devi conoscere prima di calcolare?
Ogni regolamento ha il suo elenco. L'esenzione che cambia di più, e che pesa di più sul calcolo, è l'età dei minori: va dai 10 anni di Roma ai 18 di Milano.
| Comune | Minori esenti | Tetto di notti | Tariffa affitto breve 2026 |
|---|---|---|---|
| Roma | fino al compimento dei 10 anni | 10 consecutive | 6 euro |
| Milano | sotto i 18 anni | 14 consecutive | 9,50 euro |
| Firenze | fino al compimento dei 12 anni | 7 consecutive | 6 euro |
| Venezia | fino a 10 anni, metà tariffa tra 10 e 16 | 5 consecutive | da 3 a 5 euro |
| Bologna | sotto i 14 anni | 5 consecutive | fasce da 4 a 7 euro; 10,5% del prezzo (massimo 7 euro) se incassa un portale |
| Napoli | fino al compimento dei 14 anni | 14 consecutive | 6 euro dal 1° maggio 2026 |
| Torino | sotto i 13 anni | 7 nell'anno | 3,80 euro dal 1° aprile 2026 |
| Bari | entro i 14 anni | 4 consecutive | 2 euro |
| Palermo | entro i 12 anni | 4 consecutive | 4 euro |
| Catania | entro i 16 anni | 4 consecutive nell'anno | 3 euro dal 1° febbraio 2026 |
| Lecce | fino a 12 anni | 7 consecutive | 2,50 euro (aprile-ottobre), 1,50 euro (novembre-marzo) |
| Cagliari | sotto i 12 anni (esenti anche gli over 70) | 5 consecutive nell'anno | 2 euro, 3 euro da luglio a settembre |
| Perugia | sotto i 14 anni | 7 consecutive | 1,50 euro |
Le altre esenzioni ricorrenti sono i residenti nel Comune, chi si cura o assiste un ricoverato, le persone con disabilità e un accompagnatore, le forze dell'ordine in servizio, gli autisti e gli accompagnatori dei gruppi. Quasi tutte, tranne età e residenza, richiedono un'autocertificazione firmata dall'ospite che devi conservare per anni.
Le schede per città riportano l'elenco completo e le fonti: Roma, Milano, Firenze, Venezia, Bologna, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, Lecce, Cagliari, Perugia.
Quali casi rendono il calcolo difficile?
La formula è semplice, i dati no. Questi sono i casi che fanno sbagliare:
- Il tetto non sempre è per soggiorno. In alcuni Comuni conta le notti per mese o per anno solare: a Torino il tetto di 7 notti è annuo, quindi un ospite che torna non ricomincia da zero. A Bari il tetto vale anche se l'ospite passa da una struttura all'altra.
- La tariffa cambia durante l'anno. Napoli e Torino hanno cambiato tariffa in primavera 2026: una prenotazione fatta a febbraio per un soggiorno di maggio paga la tariffa nuova. Alcuni Comuni hanno tariffe per stagione, altri non applicano l'imposta in certi mesi.
- La tariffa non è sempre fissa. A Bologna dipende dal prezzo per persona e per notte, e se il canone lo incassa un portale diventa il 10,5% del prezzo, con un massimo di 7 euro a persona.
- Ti serve l'età di ogni ospite. Il numero di adulti e bambini non basta: un ragazzo di 15 anni è esente a Milano e paga a Roma. Se il check-in online non raccoglie le date di nascita, il calcolo resta a metà.
- Il portale a volte riscuote per te. Se Airbnb o un altro portale ha una convenzione con il Comune, quelle prenotazioni escono dal tuo versamento e dalla tua dichiarazione. Le altre prenotazioni dello stesso annuncio restano tue.
- Il soggiorno attraversa due trimestri. La dichiarazione conta i pernottamenti per periodo: un arrivo il 30 giugno ha notti in due trimestri.
- Quanto hai incassato non è quanto devi. Un ospite che non paga in struttura, un importo arrotondato, una riduzione non applicata: il versamento si fa sull'imposta dovuta, non sull'incassato.
Come calcolarla con Excel?
Per un solo Comune, con una tariffa e un tetto per soggiorno, un foglio di calcolo basta. Abbiamo preparato un modello Excel gratuito per la tassa di soggiorno con tre fogli:
- Regole: tariffa a persona a notte, tetto di notti, percentuale di riduzione. Sono le uniche celle da adattare al tuo Comune.
- Prenotazioni: una riga per prenotazione con check-in, check-out, ospiti, esenti, ridotti, se il portale riscuote e quanto hai incassato.
- Riepilogo: per mese e per trimestre, imposta dovuta, incassata, differenza e pernottamenti tassati, ridotti ed esenti.
Le formule principali, se vuoi rifarle nel tuo foglio (in Excel italiano il separatore è il punto e virgola):
| Colonna | Formula |
|---|---|
| Notti | =check-out − check-in |
| Notti tassabili | =MIN(notti; tetto) |
| Ospiti paganti | =ospiti − esenti − ridotti |
| Imposta dovuta | =SE(portale="Sì"; 0; (paganti + ridotti × (1 − riduzione)) × notti tassabili × tariffa) |
| Pernottamenti esenti | =ospiti × notti − pernottamenti tassati − pernottamenti ridotti |
| Riepilogo del mese | =SOMMA.PIÙ.SE(imposta dovuta; mese; mese del riepilogo) |
Il modello fa due semplificazioni, scritte anche nel foglio Istruzioni: assegna il soggiorno al mese del check-in e applica il tetto a ogni soggiorno. Se il tuo Comune conta il tetto per mese o per anno, o ha più tariffe, controlla a mano quei casi.
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Quando l'Excel non basta più?
Il foglio regge finché i dati li copi tu. Diventa un rischio quando:
- gestisci annunci in più Comuni, ognuno con le sue regole;
- la tariffa cambia durante l'anno o dipende dalla stagione o dal prezzo;
- le prenotazioni sono centinaia al mese e le copi dal gestionale a mano;
- le età degli ospiti arrivano dal check-in online e vanno incrociate con ogni prenotazione;
- devi dimostrare al Comune, prenotazione per prenotazione, cosa hai incassato e cosa hai versato.
A quel punto il costo non è il tempo di compilazione ma l'errore: una riga dimenticata o una tariffa vecchia si scopre solo all'accertamento.
Come si automatizza il calcolo partendo dal gestionale?
Automatizzare significa che le prenotazioni non le copi più: arrivano dal gestionale (PMS) con date, ospiti ed età, e il calcolo applica le regole del Comune da solo. Qualunque strumento tu scelga, controlla che faccia queste cose:
- Legga le prenotazioni direttamente dal gestionale, con il numero e l'età degli ospiti, non solo il totale.
- Gestisca regole per Comune con date di validità, così una tariffa nuova vale solo dalla sua data.
- Conosca i tetti per soggiorno, per mese e per anno, e le tariffe in percentuale o per stagione.
- Separi le prenotazioni riscosse dal portale, così non le versi e non le dichiari.
- Metta a confronto dovuto e incassato per ogni prenotazione, con il delta.
- Prepari i numeri della dichiarazione: pernottamenti ordinari, ridotti ed esenti per struttura e per periodo.
- Segnali i dati mancanti, come un bambino senza età, invece di contarlo in silenzio come pagante o come esente.
Dove leggere le regole ufficiali?
La formula e le regole generali di questa guida vengono da questi documenti, letti tra il 28 ottobre e il 6 novembre 2026. Tariffe, tetti ed esenzioni di ogni città sono nelle schede per città, ciascuna con il regolamento e la delibera tariffaria del suo Comune.
- D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 4: istituzione dell'imposta di soggiorno e responsabile del pagamento
- FAQ del Ministero dell'Economia sulla dichiarazione dell'imposta di soggiorno, 19 settembre 2022
- Modello di dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno
Come lo fa Dott.House
In Dott.House la sezione Tassa di soggiorno è sotto Commercialista, nel gruppo Fiscale del menu. È in accesso anticipato: si attiva azienda per azienda, su richiesta.
Quando attivi la sezione, la regola del tuo Comune è già impostata:
- tariffe per categoria e periodo, fisse o in percentuale del prezzo con un massimo a notte, e i periodi in cui l'imposta non è dovuta;
- tetto di notti per soggiorno, per mese o per anno solare;
- esenzioni e riduzioni per età e per residenza; quelle da documento sono già in elenco e le segni sull'ospite;
- portali convenzionati, le cui prenotazioni restano fuori dal tuo versamento.
Le prenotazioni e gli ospiti arrivano da soli dal gestionale che hai collegato. Per ogni soggiorno l'imposta è già calcolata, con accanto quella riportata dal gestionale e quella incassata, e il delta; i bambini senza età vengono segnalati. Se usi Chekin, importi il suo report per prenotazione e l'incassato è a posto.
Il Report per la dichiarazione è pronto per mese o trimestre: presenze ordinarie, ridotte ed esenti per struttura, da scaricare in CSV. Nella scheda Versamenti registri i pagamenti PagoPA o F24 e vedi subito cosa resta da versare. Puoi anche chiedere a Chiedi al Dottore: "quanta tassa di soggiorno devo versare per settembre?".
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