Chi deve occuparsi della tassa di soggiorno negli affitti brevi?
La tassa la paga l'ospite non residente, ma la gestisce chi gestisce l'alloggio. Dal 2020 la legge qualifica il gestore della struttura come responsabile del pagamento dell'imposta, con diritto di rivalsa sull'ospite, e gli affida anche la dichiarazione annuale (D.Lgs. 23/2011, art. 4, comma 1-ter). In pratica: tu riscuoti, rilasci la ricevuta, versi al Comune e dichiari.
Negli affitti brevi i regolamenti comunali allargano il cerchio a chi incassa il canone o interviene nel pagamento: agenzie, property manager, portali. Roma (art. 4 del regolamento), Milano (art. 17) e Firenze (art. 3) lo scrivono in modo esplicito. Se gestisci immobili di proprietari terzi e incassi tu il soggiorno, la responsabilità è tua.
Il nome cambia da Comune a Comune, il meccanismo no. Questa guida spiega le regole comuni, i calendari dei versamenti, la dichiarazione annuale e dove si sbaglia più spesso.
Che cos'è l'imposta di soggiorno e da quale legge nasce?
L'imposta di soggiorno è un tributo comunale previsto dall'art. 4 del D.Lgs. 23/2011. I Comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni e i comuni nelle liste regionali delle località turistiche o città d'arte possono istituirla con delibera del consiglio. Si applica a chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio, per persona e per notte.
Ogni Comune decide con il proprio regolamento:
- le tariffe, di solito per tipologia di struttura e categoria;
- il numero massimo di notti tassate (7 a Firenze, 14 a Milano, 10 a Roma, 5 a Venezia);
- le esenzioni (minori, accompagnatori di malati, forze dell'ordine) e le riduzioni;
- la periodicità di comunicazioni e versamenti: mensile o trimestrale.
Roma è un caso a parte: applica il contributo di soggiorno previsto dall'art. 14, comma 16, lettera e) del D.L. 78/2010, con un tetto di 10 euro a notte. Per te cambia poco: l'art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011 rende il gestore responsabile anche del contributo romano.
Le regole cambiano molto tra Roma, Milano, Firenze e Venezia?
Sì, abbastanza da rendere impossibile usare una regola sola per tutto il portafoglio. Ecco le quattro città più cercate, con la tariffa per gli alloggi in affitto breve letta sui siti dei Comuni il 28 ottobre 2026.
| Comune | Tariffa affitto breve per notte | Notti massime | Minori esenti | Versamento | Portale |
|---|---|---|---|---|---|
| Roma | 6,00 euro (case vacanza cat. 2: 5,00) | 10 consecutive | fino a 10 anni | trimestrale, entro il 16° giorno | GECOS |
| Milano | 9,50 euro nel 2026 | 14 consecutive | sotto i 18 anni | trimestrale, entro il 15 | SoggiorniAmo |
| Firenze | 6,00 euro | 7 consecutive | fino a 12 anni | mensile, entro il 15 | Portale IDS |
| Venezia | da 3,00 a 5,00 euro per categoria catastale | 5 consecutive | fino a 10 anni (50% da 10 a 16) | trimestrale, entro il 15 | Portale IDS |
Le tariffe di Milano sono quelle dell'anno olimpico 2026: dal 2027 vanno ricontrollate. Venezia applica il 30% in meno a gennaio (bassa stagione).
Come funzionano i versamenti periodici al Comune?
Il ciclo è sempre lo stesso: a fine periodo comunichi quante persone hai ospitato, quante notti, quante esenti, e versi l'imposta dovuta. Cambia la cadenza.
- Trimestrale: Roma (entro il sedicesimo giorno dalla fine del trimestre), Milano (15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre, 15 gennaio), Venezia (entro 15 giorni dalla fine del trimestre).
- Mensile: Firenze, comunicazione e versamento entro il 15 del mese successivo.
Tre dettagli che i regolamenti ripetono e che molti host ignorano:
- La comunicazione va presentata anche se non hai avuto ospiti: lo scrivono Roma, Firenze e Venezia.
- Se gestisci più strutture, Firenze chiede comunicazioni e versamenti distinti per ogni struttura.
- A Roma il versamento comprende anche le somme dovute ma non pagate dall'ospite; a Milano, se l'ospite rifiuta, l'imposta resta dovuta dal gestore.
I canali di pagamento dipendono dal Comune: Roma e Firenze ammettono nei regolamenti sia le procedure comunali (PagoPA) sia il modello F24, che a Firenze serve anche per compensare crediti d'imposta. Milano passa dalla piattaforma SoggiorniAmo.
Come si compila la dichiarazione annuale?
La dichiarazione annuale riepiloga, per ogni struttura e per ogni trimestre, le presenze dell'anno e i versamenti fatti. Va presentata cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo (D.Lgs. 23/2011, art. 4, comma 1-ter), con il modello approvato dal decreto MEF del 29 aprile 2022.
Il modello conta le presenze, cioè una persona per una notte, in tre caselle per trimestre: presenze a tariffa ordinaria, presenze esenti dall'imposta, presenze cui spetta la riduzione. Le FAQ del Ministero dell'Economia del 19 settembre 2022 fissano quattro regole pratiche:
- conta il pernottamento effettivo, non la data di prenotazione o pagamento (q. 15);
- due adulti per due notti sono quattro presenze (q. 22);
- le notti oltre il massimo comunale non si cancellano: vanno tra le esenti (q. 24);
- le notti per cui un portale ha incassato e versato l'imposta non vanno dichiarate dal gestore, nemmeno tra le esenti (q. 3).
Sull'invio: il Dipartimento Finanze indica l'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate e i canali Entratel e Fisconline. Alcuni Comuni indicano un proprio applicativo: il regolamento di Milano (art. 23) rimanda a quello messo a disposizione dal Comune.
Cosa cambia quando Airbnb o un altro portale riscuote la tassa?
Alcuni Comuni firmano convenzioni con i portali, che incassano l'imposta al momento della prenotazione e la versano direttamente. Il regolamento di Firenze lo prevede in modo esplicito (art. 3, comma 4): in caso di accordo di collect and remit, il prelievo avviene alla prenotazione con la tariffa vigente in quel momento.
Questo crea due problemi pratici:
- Cambi di tariffa. Firenze, nel passaggio da 5,50 a 6,00 euro del 1° febbraio 2025, ha chiesto ai gestori di farsi pagare dall'ospite la differenza per i soggiorni prenotati prima e svolti dopo, e di versarla al Comune.
- Doppio conteggio. Se il tuo gestionale riporta la tassa anche sulle prenotazioni in cui l'ha già incassata il portale, rischi di dichiararla due volte o di versarla di nuovo.
La regola del Ministero (FAQ q. 3) poggia sull'art. 4 del D.L. 50/2017, che il D.Lgs. 117/2026 (nuovo testo unico delle imposte sui redditi) abroga in gran parte dal 1° gennaio 2027. Per i soggiorni dal 2027, fino a nuove indicazioni, segui il regolamento e le istruzioni del tuo Comune per le notti riscosse dai portali.
Il gestore è ancora agente contabile e deve rendere il conto giudiziale?
È il punto più discusso. Il "conto giudiziale" è il rendiconto che chi maneggia denaro pubblico presenta alla Corte dei conti tramite il Comune, con il Modello 21 (DPR 194/1996). Per anni i Comuni hanno trattato i gestori come agenti contabili proprio perché incassano un tributo per conto dell'ente.
Dal 19 maggio 2020 il gestore è per legge responsabile d'imposta, e il D.L. 146/2021 ha esteso questa qualifica anche ai casi precedenti. Non tutti i Comuni hanno tratto le stesse conseguenze. Roma Capitale, sulla sua pagina dedicata, scrive ancora che i gestori sono agenti contabili, che il Modello 21 si compila online dall'area riservata, che va presentato anche con incassi pari a zero e che il termine ordinario è il 30 gennaio dell'anno successivo.
Cosa fare: chiedi all'ufficio tributi del tuo Comune se pretende ancora il Modello 21. Se gestisci a Roma, consideralo un adempimento in più rispetto a versamenti e dichiarazione.
Quali errori fanno più spesso i property manager?
Gli errori ricorrenti non riguardano la tariffa, che è scritta sul sito del Comune, ma i dati delle prenotazioni:
- Contare per prenotazione invece che per notte. Un soggiorno dal 29 marzo al 3 aprile appartiene a due trimestri: tre notti nel primo (29, 30 e 31 marzo), due nel secondo (1 e 2 aprile). Chi lo attribuisce tutto al check-in o al check-out sbaglia entrambi i periodi.
- Contare per prenotazione invece che per persona. Una famiglia di quattro per tre notti fa dodici presenze, non tre. Se il gestionale non riporta il numero di ospiti, il calcolo è sbagliato in partenza.
- Dimenticare i minori esenti. Senza l'età degli ospiti non sai chi è esente. Le soglie cambiano: 10 anni a Roma e Venezia, 12 a Firenze, 18 a Milano.
- Cancellare le notti oltre il tetto. Vanno dichiarate tra le esenti (FAQ MEF q. 24), altrimenti le presenze non tornano con i dati che il Comune riceve per altre vie.
- Fidarsi dell'importo del gestionale. La tassa scritta sulla prenotazione dipende da come è configurato l'annuncio sui canali: se la tariffa comunale è cambiata e il canale no, l'importo incassato non è quello dovuto.
Il risultato tipico è un delta tra incassato e dovuto che emerge solo alla dichiarazione di giugno, quando ricostruire i soggiorni di un anno intero costa giorni di lavoro.
Come ti organizzi se gestisci immobili in più Comuni?
Ogni Comune è un adempimento separato: registrazione sul suo portale, sue scadenze, sue esenzioni, suo modulo di comunicazione. Un portafoglio tra Roma e Firenze significa versamenti trimestrali da una parte e mensili dall'altra, con soglie di età e tetti di notti diversi.
Tre abitudini evitano la maggior parte dei problemi:
- Un calendario unico con tutte le scadenze di comunicazione e versamento, Comune per Comune.
- Una regola per Comune applicata agli annunci, con tariffa, tetto e periodo di validità, così un cambio di tariffa vale dal giorno giusto.
- Una riconciliazione mensile tra imposta dovuta, imposta incassata dagli ospiti e imposta versata, invece di una sola a fine anno.
La dichiarazione annuale va presentata per ogni Comune in cui hai ospitato: il modello ministeriale è unico, ma i dati sono quelli di ciascuna struttura.
Quali sanzioni rischi se sbagli o salti una scadenza?
Le sanzioni sono nei regolamenti comunali e sono simili tra le grandi città. Per l'omesso versamento i regolamenti scrivono ancora 30% (15% entro 90 giorni), ma rinviano all'art. 13 del D.Lgs. 471/1997, che il D.Lgs. 87/2024 ha ridotto al 25% (12,5% entro 90 giorni) per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024: la tabella riporta le misure in vigore.
| Violazione | Roma | Milano | Firenze |
|---|---|---|---|
| Omesso o parziale versamento | 25% (12,5% entro 90 giorni) | 25% (12,5% entro 90 giorni) | 25% (12,5% entro 90 giorni) |
| Omessa o infedele dichiarazione annuale | dal 100 al 200% | dal 100 al 200% | dal 100 al 200% |
| Altri obblighi del regolamento | da 25 a 500 euro | da 25 a 500 euro | da 250 a 500 euro per comunicazione mensile omessa |
Venezia punisce la comunicazione trimestrale omessa o irregolare con una sanzione da 25 a 500 euro e rinvia alla legge per dichiarazione e versamenti. A Roma, versamenti omessi e dichiarazioni mancate possono avviare la sospensione del titolo per l'attività ricettiva.
Per la dichiarazione, il D.Lgs. 147/2026 ha riscritto la sanzione nazionale per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027: per gli anni successivi verifica la misura aggiornata.
Quali documenti devi conservare, e per quanto?
Il controllo del Comune arriva anni dopo, quando i dettagli del soggiorno non li ricorda nessuno. Roma e Firenze chiedono di conservare per cinque anni:
- le ricevute rilasciate agli ospiti (numerate e nominative, a Roma e Milano);
- le dichiarazioni degli ospiti per esenzioni e riduzioni, con i dati richiesti dal regolamento;
- le attestazioni dei versamenti al Comune;
- la documentazione sui pernottamenti.
Le esenzioni sono il punto debole. Un minore esente, un accompagnatore di un ricoverato, un lavoratore con tetto annuo: ognuno richiede un'attestazione che devi poter mostrare. Se nel tuo gestionale l'età degli ospiti manca, non puoi dimostrare l'esenzione e il Comune può chiederti l'imposta piena.
Per il quadro fiscale complessivo dei tuoi affitti brevi leggi anche la guida alla tassazione delle locazioni brevi nel 2026, e ricorda che ogni annuncio deve riportare il codice CIN.
Come lo fa Dott.House
In Dott.House la sezione Tassa di soggiorno si trova sotto Commercialista, nel gruppo Fiscale del menu. È in accesso anticipato: si attiva azienda per azienda, su richiesta.
- Regole per comune: imposti tariffe per categoria e periodo, esenzioni e riduzioni (per età, residenza o assegnazione manuale), tetto di notti per soggiorno, mese o anno, e i portali che riscuotono per conto tuo. Poi assegni la regola agli annunci.
- Calcolo per prenotazione: per ogni soggiorno vedi l'imposta calcolata, quella riportata dal gestionale e quella incassata, con il delta. Le notti oltre il tetto passano tra le esenti, quelle riscosse dal portale restano fuori.
- Incassato: lo inserisci a mano o importi da file il report per prenotazione di Chekin.
- Report per la dichiarazione: una riga per struttura con presenze ordinarie, ridotte ed esenti, per mese o trimestre, con esportazione CSV. La scheda Versamenti registra pagamenti PagoPA o F24 con i loro estremi.
Puoi anche chiedere a Chiedi al Dottore: "quanta tassa di soggiorno devo versare per settembre?".
Vuoi vedere il report sulle tue prenotazioni? Prenota una demo.