Glossario degli affitti brevi: termini chiave del property management italiano

ADR (Average Daily Rate)

Tariffa media giornaliera per notte venduta.

ADR = Ricavi totali da camere ÷ Notti vendute. È uno dei KPI più usati per misurare la performance commerciale di un immobile in affitto breve. Cresce con prezzi più alti o stagionalità favorevole, scende con sconti o stay più lunghi a tariffa scontata.

RevPAR (Revenue Per Available Room)

Ricavo per notte disponibile, occupata o no.

RevPAR = Ricavi totali ÷ Notti disponibili = ADR × Occupancy. Misura quanto rende effettivamente l'immobile considerando anche la sua capacità di vendita. Due immobili con stesso ADR ma diverse occupancy hanno RevPAR molto diversi.

Occupancy rate (Tasso di occupazione)

% notti vendute sul totale notti disponibili nel periodo.

Occupancy = Notti vendute ÷ Notti disponibili × 100. Valore healthy nel mercato italiano breve termine: 65-80% annuo, con picchi 90%+ in alta stagione. Sotto il 50% l'immobile è probabilmente sottovalutato (prezzo o canale) o ha un problema di posizionamento.

EBITDA

Margine operativo lordo del property manager.

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Per un property manager: ricavi netti meno costi operativi e fissi, prima delle imposte. È il vero indicatore di profittabilità del business. Vedi /calcolo-margine-affitti-brevi/ per il calcolo dettagliato.

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GBV (Gross Booking Value)

Transato lordo di una prenotazione, prima di commissioni e costi.

Il GBV è il valore totale incassato dall'OTA o direttamente, prima di sottrarre commissioni di piattaforma e costi operativi. È il punto di partenza del waterfall del margine.

Revenue share

Modello in cui il PM trattiene una % del netto OTA.

Il property manager incassa per conto del proprietario e trattiene una percentuale (tipicamente 15-30%) del fatturato netto OTA. Il proprietario riceve la quota residua. Il rischio commerciale è condiviso: meno prenotazioni significa meno fee per entrambi.

Master lease (Sublocazione)

Il PM prende in affitto l'immobile dal proprietario e lo sub-loca.

Il PM paga un canone fisso al proprietario e si tiene tutti i ricavi dell'attività di affitto breve. Modello più rischioso (il canone va pagato anche con occupancy zero) ma potenzialmente più redditizio. La 'soglia critica' è il break-even mensile.

Fee fissa

Importo mensile fisso al PM, indipendente dalla performance.

Modello in cui il proprietario paga al PM un importo mensile fisso (es. 500-1.500 € a immobile) per il servizio di gestione. Adatto a portfoli di lusso o relazioni a lungo termine, meno comune per portfoli standard.

PMS (Property Management System)

Software che gestisce calendari, prenotazioni e canali.

Esempi: Krossbooking, Avantio, Guesty, Smoobu, Hostaway. Il PMS è il sistema operativo del property manager: sincronizza calendari, importa prenotazioni dalle OTA, gestisce comunicazioni con gli ospiti. NON fa controllo di gestione finanziario (vedi Dott.House).

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Channel manager

Componente del PMS che sincronizza tariffe e disponibilità sulle OTA.

Evita overbooking propagando le prenotazioni in tempo reale tra Airbnb, Booking, Vrbo e altre piattaforme. Spesso integrato nel PMS, talvolta venduto separatamente.

OTA (Online Travel Agency)

Piattaforma di prenotazione online (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia).

Le OTA portano traffico in cambio di una commissione percentuale variabile per piattaforma e tipo di listing. Sono il canale di vendita principale per la maggior parte dei property manager italiani.

Booking engine

Modulo di prenotazione integrato nel sito web del PM.

Permette agli ospiti di prenotare direttamente sul sito del property manager senza passare dalle OTA, evitando le commissioni. È spesso parte del PMS (es. Avantio, Krossbooking) o disponibile come prodotto separato.

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Codice univoco obbligatorio per ogni immobile in affitto breve.

Introdotto dal Decreto Anticipi 2023, è assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità ed è obbligatorio in tutti gli annunci OTA. Sostituisce e unifica i precedenti codici regionali (CIR, CIPAT, ecc.).

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CIR (Codice Identificativo Regionale)

Codice di censimento regionale per le strutture ricettive.

Codice introdotto dalle singole Regioni (es. CIR Lombardia, CIR Lazio) per identificare le strutture ricettive sul proprio territorio. In molti casi affiancato o sostituito dal CIN nazionale dal 2024 in poi.

Cedolare secca

Imposta sostitutiva per affitti brevi: 21% sul primo immobile.

Aliquota agevolata che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro per i proprietari privati. 21% sul primo immobile, 26% sul secondo. Dal terzo immobile in su il proprietario deve passare al regime d'impresa.

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Regime forfettario

Regime fiscale agevolato per partite IVA: 15% (5% startup).

Aliquota sostitutiva del 15% (oppure 5% per nuove attività i primi 5 anni). Per gli affitti brevi si applica un coefficiente di redditività del 40%. Soglia massima 85.000 € di ricavi annui. Anche con un solo immobile, sopra circa 15.000 € di transato annuo il forfettario start-up può convenire più della cedolare 21%.

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Cassetto fiscale

Portale dell'Agenzia delle Entrate con i dati fiscali del contribuente.

Contiene fatture elettroniche emesse e ricevute, certificazioni uniche, dichiarazioni precompilate, posizioni F24. Dott.House si integra con il cassetto fiscale per scaricare i documenti automaticamente.

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Tassa di soggiorno

Tributo locale che il Comune impone agli ospiti.

Riscossa dall'OTA o dall'host e versata al Comune entro scadenze locali. Non è un costo per il PM o il proprietario (passa attraverso) ma va tracciata per i controlli e indicata nei rendiconti.

Rendiconto proprietari

Report mensile che il PM produce per il proprietario.

Documento che riepiloga prenotazioni, ricavi, commissioni, costi sostenuti, fee del PM, e netto al proprietario per il periodo. È uno dei pochi tocchi tangibili tra PM e proprietario, e pesa molto sulla retention.

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Break-even

Soglia di prenotazioni minime per coprire i costi fissi.

In sublocazione, il punto di pareggio in cui i ricavi eguagliano i costi fissi (canone, utenze, quota costi PM). Sotto questa soglia si perde, sopra si guadagna. Calcolo critico per chi opera in master lease.

Occupancy zero

Mese senza prenotazioni: tutti i costi fissi pesano comunque.

Scenario peggiore per un PM in sublocazione (canone fisso da pagare anche con zero ricavi). Anche per chi è in revenue share, i costi fissi del PM (personale, software, ufficio) si distribuiscono sui mesi attivi e pesano nei mesi di bassa stagione.

Turn-over (Cambio ospite)

Costi e attività tra check-out e check-in successivo.

Include pulizia profonda, cambio biancheria, riassetto, eventuale manutenzione, kit di benvenuto. Ogni turn-over ha un costo variabile (€30-80 medio in Italia, dipende da dimensione e fascia) che incide sul margine operativo per prenotazione.

Pet fee

Maggiorazione che l'host addebita per ospiti con animali.

Tipicamente 15-50 € a soggiorno o 5-15 € a notte. Compensa l'eventuale pulizia extra. È un margine servizio addizionale per il PM (vedi calcolo del margine operativo).

Late check-in

Servizio di accoglienza fuori orario standard, a pagamento.

Maggiorazione che l'host addebita per ospiti che arrivano fuori orario (di norma dopo le 22:00). Tipicamente 15-30 €. È un margine servizio del PM.

Lead magnet

Contenuto gratuito offerto in cambio dell'email del prospect.

Esempi: calcolatore margine, template Excel rendiconto, ebook 'Stato del PM Italia', checklist pre-stagione. Strumento principale di lead generation per content marketing B2B.

ICP (Ideal Customer Profile)

Profilo del cliente ideale per un prodotto B2B.

Per Dott.House gli ICP principali sono: (1) property manager 5-50 immobili in revenue share o sublocazione, (2) host privati con 3+ immobili, (3) B&B / affittacamere strutturati. Definire ICP precisi guida targeting ads, copy, prodotto.