Glossario degli affitti brevi: termini chiave del property management italiano
Definizioni dei termini più usati nel settore degli affitti brevi e del property management in Italia: KPI (ADR, RevPAR, occupancy, EBITDA), modelli contrattuali (revenue share, sublocazione), software (PMS, OTA, channel manager), compliance (CIN, cedolare, forfettario), operatività. Linka un termine, condividi il link.
KPI e metriche
ADR (Average Daily Rate)
Tariffa media giornaliera per notte venduta.
L'ADR (Average Daily Rate) è la tariffa media giornaliera per notte venduta. Si calcola come: ricavi totali da camere ÷ notti vendute. È uno dei KPI più usati per misurare la performance commerciale di un immobile in affitto breve, perché isola il prezzo medio effettivamente realizzato escludendo le notti vuote.
RevPAR (Revenue Per Available Room)
Ricavo per notte disponibile, occupata o no.
Il RevPAR (Revenue Per Available Room) misura il ricavo per notte disponibile, occupata o no. Formula: ricavi totali ÷ notti disponibili, equivalente ad ADR × occupancy. È il KPI che unisce prezzo e riempimento e risponde alla domanda «quanto rende davvero l'immobile rispetto alla sua capacità».
Occupancy rate (Tasso di occupazione)
% notti vendute sul totale notti disponibili nel periodo.
L'occupancy rate (tasso di occupazione) è la percentuale di notti vendute sul totale delle notti disponibili nel periodo: notti vendute ÷ notti disponibili × 100. È il KPI di riempimento: dice quanto dell'inventario hai convertito in prenotazioni.
KPI (Key Performance Indicator)
Indicatore chiave di performance usato per governare il portafoglio.
Un KPI (Key Performance Indicator) è un indicatore chiave di performance: un numero scelto per misurare se stai raggiungendo un obiettivo di business. Negli affitti brevi i KPI non sono «metriche decorative»: sono il cruscotto con cui decidi prezzi, canali, costi e quali immobili tenere o dismettere.
EBITDA
Margine operativo lordo del property manager.
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Per un property manager: ricavi netti meno costi operativi e fissi, prima delle imposte. È l'indicatore di profittabilità del business di gestione, distinto dal netto del singolo proprietario.
GBV (Gross Booking Value)
Transato lordo di una prenotazione, prima di commissioni e costi.
Il GBV è il valore totale della prenotazione prima di commissioni OTA e costi operativi. È il punto di partenza del waterfall del margine: da qui si scende a netto OTA, costi e fee.
Modelli contrattuali
Master lease (Sublocazione)
Il PM prende in affitto l'immobile e lo sub-loca in breve.
Il PM paga un canone fisso al proprietario e si tiene i ricavi dell'affitto breve. Più rischioso (il canone va pagato anche a occupancy zero) ma potenzialmente più redditizio. La soglia critica è il break-even mensile.
Fee fissa
Importo mensile fisso al PM, indipendente dalla performance.
Il proprietario paga al PM un importo mensile fisso per la gestione, indipendente dalle prenotazioni. Meno comune sui portafogli standard; più usato su relazioni di lungo periodo o immobili di fascia alta.
Software, PMS e canali
OTA (Online Travel Agency)
Piattaforma di prenotazione online (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia).
Le OTA (Online Travel Agency) sono le piattaforme di prenotazione online — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e simili. Portano domanda in cambio di una commissione percentuale sul soggiorno; per la maggior parte dei property manager italiani restano il canale di vendita principale.
PMS (Property Management System)
Software che gestisce calendari, prenotazioni e canali.
Un PMS (Property Management System) è il software operativo del property manager: sincronizza calendari, importa prenotazioni dalle OTA, gestisce messaggi con gli ospiti e spesso include un channel manager. Esempi noti in Italia: Krossbooking, Avantio, Guesty, Smoobu, Hostaway.
Channel manager
Sincronizza tariffe e disponibilità sulle OTA.
Componente (spesso del PMS) che propaga tariffe e disponibilità su Airbnb, Booking, Vrbo e altri canali per evitare overbooking e disallineamenti di calendario.
Booking engine
Modulo di prenotazione sul sito del PM (canale diretto).
Permette di prenotare sul sito del property manager senza passare dalle OTA, riducendo le commissioni. Spesso integrato nel PMS.
Compliance e fiscalità
CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Codice univoco obbligatorio per ogni immobile in affitto breve.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità destinata a locazione turistica breve. Introdotto dal Decreto Anticipi 2023, crea un censimento nazionale che si affianca ai codici regionali (CIR, CIPAT, ecc.) senza eliminarli automaticamente: in molte Regioni restano obbligatori o sono un prerequisito per il CIN, quindi vanno mantenuti attivi. Il CIN deve comparire negli annunci sulle OTA e nei canali di vendita del gestore.
Cedolare secca
Regime sostitutivo IRPEF sulle locazioni abitative, con aliquote dedicate al breve.
La cedolare secca è un regime sostitutivo dell'IRPEF sulle locazioni abitative. Per gli affitti brevi le aliquote e le condizioni dipendono dal quadro normativo vigente (storicamente 21% sul primo immobile e 26% dal secondo in molti casi di locazione breve — verifica sempre l'anno fiscale corrente con un commercialista).
Regime forfettario
Regime fiscale agevolato per partite IVA sotto soglia di ricavi.
Il regime forfettario è un regime fiscale agevolato per partite IVA sotto soglia di ricavi, con imposta sostitutiva e regole semplificate. Per chi gestisce affitti brevi con partita IVA (host strutturati o property manager) è spesso l'alternativa alla tassazione ordinaria — e va confrontato con la cedolare secca del proprietario persona fisica, che è un istituto diverso.
Cassetto fiscale
Area riservata dell'Agenzia delle Entrate con fatture e dati fiscali del contribuente.
Il cassetto fiscale è l'area riservata dell'Agenzia delle Entrate in cui il contribuente (o un intermediario delegato) consulta fatture elettroniche, certificazioni e altri dati fiscali. Per i property manager italiani è la fonte primaria delle fatture di costo e dei documenti utili alla contabilità e al controllo di gestione.
CIR (Codice Identificativo Regionale)
Codice di censimento regionale pre-CIN.
Codice regionale di censimento delle strutture ricettive, usato prima del CIN nazionale. In molte regioni resta un riferimento storico o complementare; l'obbligo di esposizione negli annunci nazionali è oggi centrato sul CIN.
Soglia di pareggio fiscale
Livello di transato oltre cui un regime fiscale batte l'altro sul netto.
È il livello di transato (e di costi) oltre il quale, a parità di altre condizioni, un regime (es. forfettario) produce un netto migliore dell'altro (es. cedolare). Serve come bussola di scenario, non come soglia legale fissa.
Tassa di soggiorno
Imposta locale a carico dell'ospite, riscossa dal gestore.
Imposta comunale a carico dell'ospite, di solito riscossa dal gestore e versata al Comune. Non è un ricavo del PM né del proprietario: nel rendiconto va tenuta separata.
Operatività
Rendiconto proprietari
Report periodico di ricavi, costi e netto inviato al proprietario dell'immobile.
Il rendiconto ai proprietari è il report periodico (di solito mensile) con cui il property manager spiega ricavi, costi, fee e netto di un immobile. È il documento che regge la relazione commerciale: se i numeri non tornano o mancano voci, la fiducia crolla anche quando il gestore lavora bene.
Break-even
Punto in cui ricavi coprono tutti i costi del periodo.
Il livello di ricavi (o di occupancy a un dato ADR) che copre costi fissi e variabili del periodo. Nel master lease è la soglia sotto cui il PM perde sul canone fisso.
Occupancy zero
Periodo senza prenotazioni: costi fissi restano.
Situazione in cui l'immobile non ha notti vendute ma continua a generare costi (canone master lease, utenze minime, fee fisse). È lo stress test del modello contrattuale.
Turn-over (Cambio ospite)
Operazioni di checkout/check-in e reset dell'unità.
L'insieme di attività tra un ospite e il successivo: pulizie, biancheria, controlli, eventuale manutenzione leggera. È una delle voci di costo variabili più rilevanti per notte venduta.
Pet fee
Supplemento per ospiti con animali.
Importo aggiuntivo applicato quando l'ospite porta animali, a copertura di usura e pulizie extra. Va configurato per canale e mostrato con chiarezza nell'annuncio.
Late check-in
Arrivo ospite fuori orario standard, spesso a pagamento.
Check-in dopo la fascia oraria standard del gestore. Può generare un extra (fee o costo staff) e va allineato tra OTA, house manual e operatività sul campo.
Marketing e acquisizione
Lead magnet
Risorsa gratuita offerta in cambio di un contatto.
Contenuto o strumento gratuito (template rendiconto, calcolatore, guida) offerto in cambio di email o lead, per avviare la relazione commerciale.
ICP (Ideal Customer Profile)
Profilo del cliente ideale a cui rivolgere prodotto e marketing.
Descrizione del cliente ideale (segmento, dimensione portafoglio, dolori, budget) usata per focalizzare prodotto, contenuti e vendite. Per Dott.House: property manager e host strutturati sul mercato italiano del breve.
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