Confronto fiscale 2026

Forfettario vs cedolare per affitti brevi: sopra 15.000€ di transato la P.IVA conviene, anche con un solo immobile

La cedolare secca al 21% non è sempre la scelta più conveniente: il regime forfettario start-up, anche con un solo immobile, batte la cedolare già a partire da circa 15.000€ di transato annuo. A 20.000€ la differenza è di circa 950€ di utile in più all'anno. In questa pagina vedi la tabella di confronto, le soglie esatte e quando la cedolare resta la scelta giusta.

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In sintesi

Esempio a 20.000€ di transato annuo, un solo immobile: forfettario start-up con riduzione INPS 35% lascia 16.752€ netti, cedolare 21% lascia 15.800€ netti, cedolare 26% lascia 14.800€ netti. La P.IVA forfettario start-up vince di circa 950€/anno.

Soglie di pareggio (oltre cui il forfettario vince):

Forfettario start-up con riduzione INPS 35% vs cedolare 21%: oltre ~15.000€ di transato annuo
Forfettario start-up senza riduzione INPS vs cedolare 21%: oltre ~23.100€
Forfettario dal 6° anno in poi (aliquota 15%, con riduzione INPS) vs cedolare 21%: oltre ~17.000€
Forfettario vs cedolare 26% (secondo immobile): oltre ~11.900€ con riduzione INPS, oltre ~18.300€ senza

Limiti: il calcolo assume coefficiente di redditività 40% (attività ricettiva, host/case vacanze), INPS Gestione Commercianti 2026 (Circ. 14/2026), nessun altro reddito rilevante. Verifica con il commercialista.

Quali sono i numeri esatti nei 6 scenari fiscali a 20.000€ di transato?

Stesso ricavo lordo (20.000€), un solo immobile, regimi diversi. La differenza fra regime migliore e peggiore (cedolare 26%) è di quasi 2.000€ di utile netto all'anno.

Voce	Forf. start-up (con rid. 35% INPS)	Forf. start-up (senza rid. INPS)	Forf. dal 6° anno (aliquota 15%)	Cedolare 21% (primo immobile)	Cedolare 26% (secondo immobile)
Ricavi incassati	20.000,00	20.000,00	20.000,00	20.000,00	20.000,00
Reddito imponibile lordo	8.000,00	8.000,00	8.000,00	20.000,00	20.000,00
Deduzione INPS	-2.997,57	-4.611,64	-2.997,57	n/a	n/a
Reddito imponibile netto	5.002,43	3.388,36	5.002,43	n/a	n/a
Imposta sostitutiva	250,12	169,42	750,36	4.200,00	5.200,00
Utile netto annuo	16.752,31	15.218,94	16.252,07	15.800,00	14.800,00

Note al calcolo INPS: Gestione Commercianti 2026 (INPS Circ. 14/2026) ≈ 4.611,64 €/anno (1.152,91 € × 4 trimestri); con riduzione 35% scende a circa 2.997,57 €/anno. Per beneficiare della riduzione 35% serve esplicita richiesta all'INPS al momento dell'iscrizione.

Coefficiente di redditività 40% per attività di affittacamere e gestione di case vacanza (ATECO 2025: 55.20.41 B&B, 55.20.42 case e appartamenti vacanze). Per un property manager conto terzi (ATECO 68.3x) il coefficiente è 86%: questi conti non valgono. Verifica codice ATECO e aliquote con il commercialista.

Le soglie esatte di pareggio: a quanto di transato il forfettario inizia a vincere?

I €20.000 dell'esempio sono solo un punto su una curva. Ecco le soglie precise calcolate caso per caso. Sotto la soglia, la cedolare secca conviene. Sopra, il forfettario.

Confronto	Soglia di pareggio (transato annuo)	Cosa vuol dire
Forf. start-up con rid. 35% INPS vs cedolare 21%	~15.000 €	Sotto: cedolare 21%. Sopra: forfettario.
Forf. start-up senza rid. INPS vs cedolare 21%	~23.100 €	L'INPS pieno alza la soglia di break-even.
Forf. dal 6° anno (aliquota 15%, con rid. INPS) vs cedolare 21%	~17.000 €	Finita la fase start-up il vantaggio si riduce.
Forfettario vs cedolare 26%	~11.900 € (con rid.) / ~18.300 € (senza)	Sul secondo immobile la soglia si abbassa: la P.IVA vince prima.

Le formule (per chi vuole verificare i conti)

Se chiamiamo R i ricavi annui in euro:

Cedolare 21%: utile netto = R × 0,79 (nessun INPS, nessuna deduzione)
Cedolare 26%: utile netto = R × 0,74
Forfettario start-up con riduzione 35% INPS: utile netto ≈ R × 0,98 − 2.847,69 € (perché paghi ~2.998 € di INPS dedotto e 5% sull'imponibile residuo)
Forfettario start-up senza riduzione INPS: utile netto ≈ R × 0,98 − 4.381,06 €
Forfettario dal 6° anno (15%, con riduzione INPS): utile netto ≈ R × 0,94 − 2.547,93 €

Soglia di pareggio = il valore di R per cui le due formule danno lo stesso utile netto. Esempi: start-up con riduzione vs cedolare 21% → 0,98R − 2.847,69 = 0,79R → R = 14.988 € (arrotondato a 15.000). Dal 6° anno vs cedolare 21% → 0,94R − 2.547,93 = 0,79R → R = 16.986 € (~17.000).

Quando la cedolare resta la scelta giusta

Sotto i ~15.000 € di transato annuo: l'INPS forfettario pesa proporzionalmente troppo
Se non vuoi gli adempimenti formali della P.IVA: fattura elettronica, dichiarazione annuale, INPS, gestione del codice ATECO, eventuale commercialista mensile
Se hai un solo immobile e prevedi di tenerlo così: la semplicità della cedolare può valere più di 1.000 €/anno di vantaggio fiscale
Se non hai i requisiti per il forfettario: partecipazioni in società, redditi da lavoro dipendente sopra soglia, attività analoga svolta nei 3 anni precedenti, ricavi sopra 85.000 €

E se ho più di un immobile?

Dal 2026 il limite per restare in regime privato cedolare è di 2 immobili (L. 199/2025; confermato dalla guida Agenzia delle Entrate di aprile 2026: 21% su un immobile scelto in dichiarazione, 26% sul secondo). Dal terzo immobile entri obbligatoriamente in regime d'impresa con P.IVA. A quel punto la scelta non è più "cedolare vs forfettario" ma "quale regime di partita IVA aprire": forfettario (se rispetti i requisiti, ricavi sotto 85.000 €), semplificato, ordinario.

Per property manager strutturati con 5+ unità il forfettario start-up è quasi sempre il punto di partenza ottimale, finché si resta sotto la soglia 85.000 €. Sopra, si passa al semplificato (deduzione costi reali, applicazione IVA con possibilità di detrazione su acquisti). Approfondimento: regime forfettario per affitti brevi.

Come aiuta Dott.House a scegliere tra forfettario e cedolare?

I conti di questa pagina sono basati sul transato lordo. Per decidere bene serve il margine reale netto: dopo commissioni OTA, eventuale IVA non detraibile, pulizie, biancheria, costi aziendali. Dott.House configura il regime fiscale per ogni immobile e mostra il margine post-imposte in automatico, così la scelta tra cedolare e P.IVA si basa sui numeri tuoi, non su un esempio standard. Approfondimento: come calcolare il margine reale degli affitti brevi.

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Domande frequenti su forfettario vs cedolare per affitti brevi

È vero che la P.IVA conviene anche con un solo immobile?

Sì, se incassi più di circa 15.000 € lordi all'anno per quell'immobile e rispetti i requisiti del regime forfettario start-up con riduzione INPS del 35%. A 20.000 € di transato, ad esempio, il forfettario start-up ti lascia 16.752 € netti contro i 15.800 € della cedolare 21%: una differenza di circa 950 € all'anno a favore della partita IVA. La differenza cresce all'aumentare dei ricavi.

Qual è la soglia esatta sopra cui il forfettario batte la cedolare?

Dipende dalle tue condizioni INPS. (1) Forfettario start-up con riduzione 35% INPS (aliquota 5%): batte la cedolare 21% sopra circa 15.000 € di transato annuo. (2) Forfettario start-up senza riduzione INPS (aliquota 5%): batte la cedolare 21% sopra circa 23.100 €. (3) Forfettario dal 6° anno in poi (aliquota 15%, con riduzione INPS): batte la cedolare 21% sopra circa 17.000 €. Contro la cedolare 26% (secondo immobile) il forfettario vince sopra circa 11.900 € con riduzione INPS, sopra circa 18.300 € senza.

Perché il regime forfettario può convenire più della cedolare?

Tre motivi. (1) Aliquota agevolata: 5% nei primi 5 anni come start-up, 15% poi, contro il 21-26% della cedolare. (2) Base imponibile ridotta: solo il 40% dei ricavi (coefficiente di redditività per affitti brevi) è imponibile, contro il 100% della cedolare. (3) Deducibilità INPS: i contributi previdenziali (~3.000-4.500 €/anno) abbassano ulteriormente l'imponibile. Lo svantaggio: paghi INPS che la cedolare non prevede, e devi avere una P.IVA con i relativi obblighi formali.

Chi ha diritto alla riduzione del 35% sui contributi INPS?

La riduzione del 35% è riservata agli artigiani e commercianti iscritti alla Gestione IVS (Inps Artigiani e Commercianti) che aderiscono al regime forfettario. Non è automatica: va richiesta esplicitamente all'INPS con il modulo apposito. Per gli affitti brevi gestiti come attività imprenditoriale (proprietà manager o host con più unità) è generalmente applicabile, ma il commercialista deve verificare il tuo caso specifico (codice ATECO scelto, struttura dell'attività).

Quando la cedolare resta la scelta migliore?

Quattro casi tipici. (1) Sotto i 15.000 € di transato annuo: l'INPS forfettario pesa proporzionalmente troppo. (2) Se non vuoi gli adempimenti formali della P.IVA (fatture elettroniche, dichiarazione annuale, INPS, eventuale commercialista mensile). (3) Se hai un solo immobile e prevedi di tenerlo così (semplicità). (4) Se non hai i requisiti per il forfettario (es. partecipazioni in società, redditi da lavoro dipendente sopra soglia, attività analoga svolta in passato).

Cosa cambia se ho più immobili?

Dal 2026 il limite per restare in regime privato cedolare è di 2 immobili (L. 199/2025, confermato dalla guida AdE di aprile 2026). Dal terzo immobile entri obbligatoriamente in regime d'impresa con P.IVA. A quel punto la scelta non è più 'cedolare vs forfettario' ma 'quale regime di partita IVA aprire': forfettario (se rispetti i requisiti, ricavi sotto 85.000 €), semplificato, ordinario. Per property manager strutturati con 5+ unità il forfettario start-up è quasi sempre il punto di partenza ottimale.

Posso passare dalla cedolare al forfettario in corso d'anno?

Sui canoni già incassati in cedolare nell'anno in corso non torni indietro: la scelta vale per anno d'imposta. Puoi però aprire la partita IVA in qualsiasi momento — il forfettario si applica da subito alla nuova attività d'impresa — e in pratica il passaggio si pianifica da gennaio per non spezzare l'anno in due regimi. Importante: l'apertura P.IVA ha conseguenze su altri redditi e sulla tua situazione complessiva, quindi va pianificata con il commercialista, non improvvisata a dicembre.

Le cifre di questa pagina sono affidabili?

I calcoli sono basati su aliquote 2026: cedolare 21%/26%, forfettario 5%/15%, coefficiente di redditività 40% per l'attività ricettiva (host/case vacanze; per un PM conto terzi il coefficiente è 86% e questi conti non valgono), INPS Gestione Commercianti circa 4.611,64 €/anno da Circolare INPS 14/2026 (con riduzione 35% circa 2.997,57 €). Sono valori esempio per orientarti, non sostituiscono il calcolo personalizzato del commercialista. Aliquote e soglie cambiano: verifica sempre la situazione aggiornata prima di decisioni fiscali.

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Disclaimer: i calcoli e le soglie indicati hanno scopo informativo e si basano sulla normativa italiana 2026 (cedolare 21%/26%, forfettario 5%/15%, coefficiente 40% per attività ricettiva, INPS Gestione Commercianti da Circ. 14/2026). Aliquote, soglie e requisiti possono cambiare. La scelta del regime fiscale ha implicazioni che vanno oltre il puro calcolo dell'imposta: consulta sempre un commercialista qualificato. Dott.House fornisce strumenti di calcolo ma non sostituisce la consulenza fiscale.

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