Forfettario vs cedolare per affitti brevi: sopra 15.000€ di transato la P.IVA conviene, anche con un solo immobile
La cedolare secca al 21% non è sempre la scelta più conveniente: il regime forfettario start-up, anche con un solo immobile, batte la cedolare già a partire da circa 15.000€ di transato annuo. A 20.000€ la differenza è di circa 960€ di utile in più all'anno. In questa pagina vedi la tabella di confronto, le soglie esatte e quando la cedolare resta la scelta giusta.
In sintesi
Esempio a 20.000€ di transato annuo, un solo immobile: forfettario start-up con riduzione INPS 35% lascia 16.758€ netti, cedolare 21% lascia 15.800€ netti, cedolare 26% lascia 14.800€ netti. La P.IVA forfettario start-up vince di quasi 1.000€/anno.
Soglie di pareggio (oltre cui il forfettario vince):
- Forfettario start-up con riduzione INPS 35% vs cedolare 21%: oltre ~15.000€ di transato annuo
- Forfettario start-up senza riduzione INPS vs cedolare 21%: oltre ~22.700€
- Forfettario dal 6° anno in poi (aliquota 15%) vs cedolare 21%: oltre ~20.000€
- Tutte le varianti del forfettario vs cedolare 26% (secondo immobile): oltre ~10.000€
Limiti: il calcolo assume coefficiente di redditività 40% (affitti brevi), INPS Gestione Artigiani/Commercianti standard 2026, nessun altro reddito rilevante. Verifica con il commercialista.
I numeri esatti: confronto sui 6 scenari fiscali a 20.000€ di transato
Stesso ricavo lordo (20.000€), un solo immobile, regimi diversi. La differenza fra regime migliore e peggiore (cedolare 26%) è di quasi 2.000€ di utile netto all'anno.
| Voce | Forf. start-up (con rid. 35% INPS) | Forf. start-up (senza rid. INPS) | Forf. dal 6° anno (aliquota 15%) | Cedolare 21% (primo immobile) | Cedolare 26% (secondo immobile) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ricavi incassati | 20.000,00 | 20.000,00 | 20.000,00 | 20.000,00 | 20.000,00 |
| Reddito imponibile lordo | 8.000,00 | 8.000,00 | 8.000,00 | 20.000,00 | 20.000,00 |
| Deduzione INPS | -2.991,12 | -4.549,80 | -2.991,12 | n/a | n/a |
| Reddito imponibile netto | 5.008,88 | 3.450,20 | 5.008,88 | n/a | n/a |
| Imposta sostitutiva | 250,44 | 172,51 | 751,33 | 4.200,00 | 5.200,00 |
| Utile netto annuo | 16.758,44 | 15.277,69 | 16.257,55 | 15.800,00 | 14.800,00 |
Note al calcolo INPS: Gestione Artigiani/Commercianti 2026 ≈ 4.549,80 €/anno (1.137,45 € × 4 trimestri); con riduzione 35% scende a circa 2.991,12 €/anno (747,78 € × 4). Per beneficiare della riduzione 35% serve esplicita richiesta all'INPS al momento dell'iscrizione.
Coefficiente di redditività 40% per attività di affittacamere e gestione di case vacanza (codici ATECO della famiglia 55.20.5x). Verifica codice ATECO esatto e aliquote aggiornate con il commercialista.
Le soglie esatte di pareggio: a quanto di transato il forfettario inizia a vincere?
I €20.000 dell'esempio sono solo un punto su una curva. Ecco le soglie precise calcolate caso per caso. Sotto la soglia, la cedolare secca conviene. Sopra, il forfettario.
| Confronto | Soglia di pareggio (transato annuo) | Cosa vuol dire |
|---|---|---|
| Forf. start-up con rid. 35% INPS vs cedolare 21% | ~15.000 € | Sotto: cedolare 21%. Sopra: forfettario. |
| Forf. start-up senza rid. INPS vs cedolare 21% | ~22.700 € | L'INPS pieno alza la soglia di break-even. |
| Forf. dal 6° anno (aliquota 15%) vs cedolare 21% | ~20.000 € | Finita la fase start-up il vantaggio si riduce. |
| Tutte le varianti forfettario vs cedolare 26% | ~10.000 € | Sul secondo immobile la P.IVA vince quasi sempre. |
Le formule (per chi vuole verificare i conti)
Se chiamiamo R i ricavi annui in euro:
- Cedolare 21%: utile netto = R × 0,79 (nessun INPS, nessuna deduzione)
- Cedolare 26%: utile netto = R × 0,74
- Forfettario start-up con riduzione 35% INPS: utile netto ≈ R × 0,98 − 2.841,56 € (perché paghi 2.991 € di INPS dedotto e 5% sull'imponibile residuo)
- Forfettario start-up senza riduzione INPS: utile netto ≈ R × 0,98 − 4.322,31 €
- Forfettario dal 6° anno (15%): utile netto ≈ R × 0,94 − 2.542,45 €
Soglia di pareggio = il valore di R per cui le due formule danno lo stesso utile netto. Esempio: forfettario start-up con riduzione vs cedolare 21% → 0,98R − 2.841,56 = 0,79R → R = 14.955 € (arrotondato a 15.000).
Quando la cedolare resta la scelta giusta
- Sotto i ~15.000 € di transato annuo: l'INPS forfettario pesa proporzionalmente troppo
- Se non vuoi gli adempimenti formali della P.IVA: fattura elettronica, dichiarazione annuale, INPS, gestione del codice ATECO, eventuale commercialista mensile
- Se hai un solo immobile e prevedi di tenerlo così: la semplicità della cedolare può valere più di 1.000 €/anno di vantaggio fiscale
- Se non hai i requisiti per il forfettario: partecipazioni in società, redditi da lavoro dipendente sopra soglia, attività analoga svolta nei 3 anni precedenti, ricavi sopra 85.000 €
E se ho più di un immobile?
Dal 2026 il limite per restare in regime privato cedolare è di 2 immobili (verifica con il commercialista, le interpretazioni della Manovra 2026 variano). Sopra questa soglia entri obbligatoriamente in regime d'impresa con P.IVA. A quel punto la scelta non è più "cedolare vs forfettario" ma "quale regime di partita IVA aprire": forfettario (se rispetti i requisiti, ricavi sotto 85.000 €), semplificato, ordinario.
Per property manager strutturati con 5+ unità il forfettario start-up è quasi sempre il punto di partenza ottimale, finché si resta sotto la soglia 85.000 €. Sopra, si passa al semplificato (deduzione costi reali, applicazione IVA con possibilità di detrazione su acquisti). Approfondimento: regime forfettario per affitti brevi.
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I conti di questa pagina sono basati sul transato lordo. Per decidere bene serve il margine reale netto: dopo commissioni OTA, eventuale IVA non detraibile, pulizie, biancheria, costi aziendali. Dott.House configura il regime fiscale per ogni immobile e mostra il margine post-imposte in automatico, così la scelta tra cedolare e P.IVA si basa sui numeri tuoi, non su un esempio standard. Approfondimento: come calcolare il margine reale degli affitti brevi.
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