Calcolo del margine degli affitti brevi: Property Manager o Host, due formule diverse.
Il margine non si calcola allo stesso modo per tutti. Un property manager (in revenue share o in sublocazione master lease) ha una struttura di ricavi e costi diversa da un host, B&B, affittacamere o titolare di hotel che gestisce in autonomia. In questa guida vedi le due formule, con un esempio numerico concreto e gli errori comuni di ciascun modello.
In sintesi
Property Manager (revenue share o sublocazione): Utile Netto PM = Ricavi (netto OTA, extra, margini servizi) meno Costi (canone o % al proprietario, commissioni OTA + gateway, costi operativi, utenze, quota costi fissi allocati).
Host / B&B / affittacamere / hotel in gestione diretta: Utile Netto = Incassi netti dai soggiorni + Extra meno Costi vivi (pulizie, utenze, condominio, IMU/TARI, manutenzioni, mutuo se presente, commissioni OTA).
Punto importante valido sempre: le commissioni OTA possono includere componenti IVA che, in base al regime fiscale, non sono detraibili e vanno considerate come costo. Verifica con il tuo commercialista come trattarle correttamente nel tuo caso.
Soglia critica del PM in sublocazione: il canone è fisso, pesa anche a occupazione zero. Calcola quante notti al mese servono per coprirlo.
I due modelli a confronto
Property Manager
Revenue share o Sublocazione
A. I tuoi ricavi (per immobile / mese)
- 1 Netto OTA del mese
- 2 Extra guests / servizi aggiuntivi
- 3 Margini servizi (pulizie, kit, late check-in...)
B. I tuoi costi
- 4 Canone di locazione o % al proprietario
- 5 Commissioni OTA + gateway
- 6 Costi operativi e variabili (pulizie, lavanderia...)
- 7 Utenze / condominio / assicurazioni
- 8 Quota costi fissi allocati
UTILE NETTO PM = A meno B
Il canone pesa anche a occupazione zero.
Quante notti servono per coprirlo?
Host / B&B e Affittacamere
Gestione diretta dei propri immobili
Cosa cambia:
- 1. Non c'è la quota PM: il gestore sei tu
- 2. Inserisci solo i costi a tuo carico
- 3. Includi imposte, mutuo, utenze, condominio
I tuoi costi vivi includono:
- • Pulizie e lavanderia
- • Utenze (luce, gas, acqua, internet)
- • Condominio e assicurazione
- • IMU / TARI / imposte sulla casa
- • Manutenzione ordinaria e straordinaria
- • Mutuo (se presente)
- • Commissioni OTA e gateway
UTILE NETTO = Incassi netti + Extra meno Costi vivi
Ripeti per ogni immobile: scoprirai quali rendono e quali sono in perdita.
Esempio Property Manager: waterfall su 1.000 € di transato lordo (GBV)
Esempio realistico per un immobile in revenue share. Il transato lordo (GBV = Gross Booking Value) di 1.000 € si scompone così, dal lordo all'EBITDA del PM:
| Voce | Importo | % sul GBV |
|---|---|---|
| Transato lordo (GBV) | 1.000 € | 100% |
| Meno quota proprietario | -483 € | 48,3% |
| Meno commissioni OTA (19%) | -190 € | 19,0% |
| Meno pulizie e biancheria | -120 € | 12,0% |
| Ricavi netti PM | 207 € | 20,7% |
| Più margini extra (servizi addebitati) | +30 € | 3,0% |
| Meno costi variabili e fissi del PM | -85 € | 8,5% |
| EBITDA (il tuo guadagno) | 152 € | 15,2% |
L'errore più comune del PM
Guardare solo "quanto incasso" e non "quanto devo sostenere anche quando l'alloggio è vuoto". I costi fissi pesano anche nei mesi con zero prenotazioni: vanno allocati pro-quota su ogni immobile. In sublocazione, il canone è la "linea rossa": serve calcolare il prezzo minimo a notte (break-even) per coprirlo.
Cosa NON va sottratto dal margine del Property Manager
Una voce che spesso viene inclusa erroneamente nel calcolo: la cedolare secca. È un'imposta del proprietario privato (21% sul primo immobile, 26% sul secondo, dal terzo in su il proprietario passa al regime d'impresa), non del property manager. Il PM in regime d'impresa (forfettario, semplificato, ordinario) calcola le proprie imposte sul margine d'impresa, non sui ricavi delle prenotazioni direttamente. La cedolare appare nei rendiconti che il PM produce per il proprietario, ma non nel margine del PM stesso. Approfondimento: guida alla cedolare 2026.
Perché Excel non basta sopra una certa soglia
Per pochi immobili Excel funziona. Quando aumentano le proprietà, i canali di vendita e le variabili da considerare, il sistema inizia a scricchiolare:
- I dati non vengono aggiornati con la frequenza necessaria
- I costi vengono stimati "a spanne" (la componente IVA delle commissioni OTA è una delle voci più dimenticate)
- Errori difficili da individuare
- Dati non allineati tra immobili e periodi diversi
- Perdita progressiva di controllo sui margini reali
Approfondimento: Excel vs software dedicato, quando cambiare.
Come Dott.House calcola i margini in automatico
Dott.House supporta entrambi i modelli (Property Manager in revenue share o sublocazione, gestione diretta da host) configurabili per ogni immobile. Importa i dati direttamente dal tuo PMS (Krossbooking, Avantio) o tramite import CSV, applica la formula corretta per il modello scelto, e produce il margine per immobile in automatico. Il rendimento netto smette di essere un numero stimato a posteriori e diventa un dato chiaro, aggiornato e utilizzabile.
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Inizia la prova gratuitaDomande frequenti sul calcolo del margine
Il calcolo del margine cambia tra property manager e proprietario?
Cosa va incluso nei ricavi del Property Manager?
Quali sono i costi tipici di un Property Manager?
Cosa cambia per un proprietario, host, B&B o affittacamere?
Qual è la 'soglia critica' di un Property Manager in sublocazione?
Qual è l'errore più comune nel calcolo del margine?
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