Cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26%?
Cedolare al 21% sul primo immobile, 26% sul secondo. Dal terzo immobile in su il proprietario deve aprire partita IVA e passare al regime d'impresa: la cedolare non è più applicabile. Sembra semplice, ma per il property manager che gestisce per terzi le implicazioni sono più articolate. La cedolare incide sul netto che arriva al proprietario nei rendiconti, e cambia la convenienza relativa dei diversi immobili in portafoglio. In questa guida vedi le aliquote 2026, esempi numerici e cosa cambia per chi gestisce.
Chi paga la cedolare?
La cedolare è del proprietario privato. Si applica sui ricavi lordi che il proprietario incassa dall'immobile in affitto breve.
Il property manager non paga la cedolare. Il PM opera in regime d'impresa (forfettario, semplificato o ordinario) e calcola le proprie imposte sul margine d'impresa.
Perché interessa al PM: la cedolare riduce il netto al proprietario nei rendiconti, e cambia la convenienza relativa di immobili diversi nel portafoglio (es. immobile in cedolare 21% vs cedolare 26% vs regime d'impresa dal terzo immobile in su).
Aliquote cedolare secca 2026: riepilogo
| Numero immobili (per proprietario) | Aliquota | Quando si applica |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | Sul fatturato lordo annuo dell'immobile |
| 2 immobili (il "primo") | 21% | L'immobile scelto come "primo" in dichiarazione |
| 2 immobili (il secondo) | 26% | L'altro immobile |
| 3 o più immobili | Regime d'impresa | Obbligo P.IVA. Scelta tra forfettario, semplificato, ordinario. Cedolare non più applicabile. |
Riferimento normativo: art. 4, c. 2 D.L. 50/2017 (cedolare 21% affitti brevi); Legge di Bilancio 2024 per l'aliquota 26% e la soglia oltre la quale serve il regime d'impresa. Per la conferma dell'aliquota nell'anno fiscale corrente, verificare con il commercialista o sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
La cedolare non è sempre la scelta migliore (anche con un solo immobile)
Sopra circa 15.000€ di transato annuo, il regime forfettario start-up con riduzione INPS 35% lascia più utile netto della cedolare 21%, anche con un solo immobile. A 20.000€ di transato la differenza è di circa 960€/anno a favore della P.IVA forfettario.
Vedi tabella di confronto e soglie di pareggio per ogni scenario: Forfettario vs cedolare: confronto fiscale 2026 →
Esempi numerici di calcolo cedolare
Esempio 1: proprietario con 1 immobile
Privato, primo (e unico) immobile in affitto breve, fatturato lordo annuo 11.520 €.
| Fatturato lordo annuo | 11.520 € |
| Aliquota cedolare | 21% |
| Cedolare dovuta dal proprietario | 2.419 € |
La cedolare è calcolata sul lordo. Costi operativi (pulizie, utenze, commissioni OTA) non riducono la base imponibile in cedolare.
Esempio 2: proprietario con 2 immobili (cedolare mista 21% + 26%)
Strategia ottimale: applicare il 21% al fatturato più alto.
| Immobile | Fatturato lordo | Aliquota | Cedolare |
|---|---|---|---|
| Immobile A ("primo") | 32.000 € | 21% | 6.720 € |
| Immobile B | 22.000 € | 26% | 5.720 € |
| Totale | 54.000 € | 23,0% medio | 12.440 € |
Se invece si scegliesse come "primo" l'immobile B (22.000 €), la cedolare totale salirebbe a 12.940 € (500 € in più). La scelta del "primo" vale soldi veri.
Esempio 3: proprietario con 3 o più immobili, passaggio a regime d'impresa
Dal terzo immobile in su la cedolare non è più applicabile a nessuno degli immobili in portafoglio. Le opzioni principali:
| Regime | Caratteristiche |
|---|---|
| Forfettario (15%) | Ricavi fino a 85.000 €. Coefficiente di redditività 40% per affitti brevi (reddito imponibile = 40% dei ricavi). Aliquota 15%, oppure 5% per nuove attività i primi 5 anni. Niente deduzione costi reali. |
| Semplificato | Ricavi fino a 500.000 €. IRPEF ordinaria sul reddito (scaglioni 23-43%). Detrazione costi reali. IVA gestita secondo le regole italiane (verifica con il commercialista in base al tipo di servizio). |
| Ordinario | Per società di capitali (SRL, SpA). IRES 24% e IRAP ~3,9%. Bilancio completo, contabilità ordinaria. |
La scelta tra i regimi dipende da molti fattori (volume ricavi, struttura costi, prospettive di crescita). Sempre da valutare con il commercialista.
Cosa cambia per il property manager
Anche se non paga la cedolare, il PM ha tre buoni motivi per conoscerla bene:
1. Trasparenza nei rendiconti per i proprietari
Un proprietario privato vuole sapere quanto gli arriva netto dopo le imposte. Un rendiconto che mostra solo il margine pre-imposte lo lascia con il dubbio. Un rendiconto chiaro che indica anche la cedolare maturata (separatamente) gli dà la visibilità completa. Approfondimento: come fare il rendiconto al proprietario.
2. Monitoraggio della soglia dei 2 immobili
Se un proprietario sta avvicinando i 2 immobili, il terzo cambia tutto: passaggio a P.IVA, scelta del regime, IVA. Il PM che monitora questo con il proprietario evita sorprese e mantiene la fiducia.
3. Confronto strategico tra immobili
Per il proprietario, due immobili con stesso fatturato lordo possono avere netto molto diverso se uno è in cedolare 21% e l'altro in cedolare 26%, o se uno è addirittura in regime d'impresa. Il PM che conosce queste dinamiche aiuta il proprietario a decidere quale immobile rinnovare, dismettere o aggiungere.
Come Dott.House gestisce la cedolare
In Dott.House configuri per ogni immobile il regime fiscale del proprietario (cedolare 21%, 26%, regime d'impresa). Il sistema calcola in automatico la cedolare maturata mese per mese e la riporta nei rendiconti per i proprietari, separatamente dal margine operativo. Approfondimenti correlati: calcolo del margine per il PM, guida completa ai regimi fiscali 2026.
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