Regime forfettario per affitti brevi: quando conviene
Il regime forfettario è uno dei regimi fiscali più usati dai property manager italiani all'inizio dell'attività: aliquota 15% (5% startup), coefficiente di redditività 40% sui ricavi, soglia massima 85.000 €. In questa guida vedi quando conviene rispetto al semplificato, gli esempi numerici concreti, e cosa cambia per un property manager rispetto a un host privato.
In sintesi
Aliquota: 15% (oppure 5% per nuove attività i primi 5 anni) sul reddito imponibile.
Coefficiente di redditività affitti brevi: 40%. Il reddito imponibile è il 40% dei ricavi totali.
Soglia massima: 85.000 € di ricavi annui. Sopra, si esce dal forfettario.
IVA: non si applica (né si detrae sugli acquisti).
Quando conviene: se i costi reali sono sotto il 60% dei ricavi. Sopra, valuta il regime semplificato (deduzione costi reali).
Anche con un solo immobile? Sì, sopra circa 15.000€ di transato annuo il forfettario start-up batte la cedolare 21%. Vedi confronto completo →
Esempi numerici di calcolo
Esempio 1: PM al primo anno, regime startup
Property manager neo-aperto con 60.000 € di ricavi annui (es. 15 unità in revenue share):
| Ricavi totali | 60.000 € |
| Coefficiente di redditività (40%) | ×40% |
| Reddito imponibile | 24.000 € |
| Aliquota startup | ×5% |
| Imposte sostitutive da versare | 1.200 € |
Tassazione effettiva: 2,0% sui ricavi totali. Estremamente vantaggiosa rispetto a regimi alternativi nei primi 5 anni.
Esempio 2: PM consolidato, forfettario standard
Property manager al sesto anno con 70.000 € di ricavi:
| Ricavi totali | 70.000 € |
| Reddito imponibile (40%) | 28.000 € |
| Aliquota standard | ×15% |
| Imposte sostitutive | 4.200 € |
Tassazione effettiva: 6,0% sui ricavi. Resta vantaggiosa rispetto al regime semplificato per attività con costi sotto il 60% dei ricavi.
Esempio 3: confronto forfettario vs semplificato
PM con 70.000 € di ricavi e diverse strutture di costi reali:
| Scenario costi | Forfettario (15%) | Semplificato (~30%)* | Conviene |
|---|---|---|---|
| Costi 30% dei ricavi (21.000 €) | 4.200 € | ~14.700 € | Forfettario |
| Costi 50% dei ricavi (35.000 €) | 4.200 € | ~10.500 € | Forfettario |
| Costi 70% dei ricavi (49.000 €) | 4.200 € | ~6.300 € | Forfettario (di poco) |
| Costi 80% dei ricavi (56.000 €) | 4.200 € | ~4.200 € | Equivalenti, valuta IVA |
* Stima semplificata (IRPEF su scaglioni medi 23-43% + IRAP). I valori esatti dipendono dal tuo reddito complessivo e da deduzioni/detrazioni applicabili. Verifica sempre con il commercialista.
I contributi INPS: la voce di costo che la cedolare non ha
Aprire una P.IVA in forfettario significa anche iscriversi alla Gestione previdenziale corretta. Per gli affitti brevi gestiti come attività imprenditoriale (codici ATECO della famiglia 55.20.5x) si tratta tipicamente della Gestione Artigiani/Commercianti INPS. Il calcolo dei contributi ha due regimi: fino alla soglia del minimale contributivo si paga il contributo minimo annuo; sopra il minimale si paga una percentuale del reddito eccedente. Gli importi esatti del minimale e dell'aliquota cambiano ogni anno: vanno verificati sul sito INPS al momento dell'iscrizione.
Chi rispetta i requisiti del forfettario può richiedere la riduzione del 35% sui contributi. La richiesta non è automatica: va presentata all'INPS al momento dell'iscrizione (modulo apposito) o entro il 28 febbraio dell'anno per cui si vuole applicare la riduzione.
Perché conta nel confronto con la cedolare: la cedolare secca non prevede contributi previdenziali. Quando confronti l'utile netto fra cedolare e forfettario, l'INPS è una voce di costo che esiste solo sul lato P.IVA. È questo che alza la "soglia di pareggio" sopra cui il forfettario inizia a convenire. Il numero esatto della soglia dipende dal codice ATECO usato (perché cambia il coefficiente di redditività) e dall'anno: va calcolato caso per caso con il commercialista.
Pro e contro del forfettario per Property Manager
Vantaggi
- Aliquota bassa: 15% (o 5% startup) vs scaglioni IRPEF 23-43% del semplificato
- Calcoli semplici: non serve tenere la contabilità completa
- No IVA in fattura: ai clienti emetti fatture senza IVA
- Adempimenti ridotti: meno scadenze fiscali e documenti rispetto al semplificato/ordinario
Svantaggi
- Costi reali non deducibili: se hai molti costi (personale, software esteri, marketing), il coefficiente fisso al 40% può essere meno vantaggioso del regime semplificato
- IVA sugli acquisti non detraibile: tutto quello che compri (PMS, software, materiali, etc.) include IVA che resta a tuo carico
- Soglia 85.000 €: chi cresce velocemente la supera in 1-2 anni e deve cambiare regime
- Limiti di accesso: alcuni requisiti escludono dal forfettario (es. partecipazioni societarie, alcuni redditi da lavoro dipendente)
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