Quanto rende davvero questo immobile?
Il calcolatore ROI mette insieme prezzo, imposte di acquisto, ristrutturazione, mutuo e fiscalità italiana per dirti il rendimento netto reale di un investimento immobiliare — che tu voglia fare un flip, metterlo a reddito o gestirlo in affitto breve.
In sintesi
Cosa fa: calcola ROI netto, cash-on-cash e plusvalenza di un investimento immobiliare, al netto di imposte e mutuo.
Quattro strategie: flip, buy-to-rent, affitto breve, buy-to-rent-then-sell — confrontabili sullo stesso capitale.
Fiscalità italiana nativa: imposta di registro o IVA, cedolare (21/10/26%), IRPEF, IRES, IMU, plusvalenza, bonus edilizi.
Mutuo realistico: tasso fisso o variabile, ammortamento alla francese o all'italiana. Provalo gratis 14 giorni, nessuna carta richiesta.
Quattro modi di investire, un solo metodo per confrontarli
Lo stesso immobile rende in modo diverso a seconda di cosa ci fai. Il calcolatore modella quattro strategie e le rende comparabili sullo stesso capitale investito:
Flip (compra, ristruttura, vendi)
Acquisto sotto mercato, ristrutturazione con eventuale bonus fiscale, rivendita. Il modello calcola plusvalenza, imposte e ROI sul capitale investito.
Buy-to-rent (metti a reddito)
Acquisto per affittare a lungo termine. Confronta canone libero, concordato, transitorio e i regimi fiscali (cedolare 21%, 10% concordato, 26%, IRPEF, IRES).
Affitto breve (short-term rental)
Acquisto per gestione in affitto breve. Stima ricavi da occupancy e ADR, costi di gestione e rendimento netto annuo.
Buy-to-rent-then-sell
Metti a reddito per alcuni anni, poi vendi. Combina cashflow da locazione e plusvalenza finale in un unico rendimento di periodo.
Un esempio: bilocale da mettere a reddito
Acquisto con mutuo al 70%, ristrutturazione con bonus 36% (per un immobile da reddito il 50% non spetta: è riservato all'abitazione principale), affitto a lungo termine in cedolare secca. Il calcolatore arriva al rendimento netto sul capitale effettivamente investito, prima delle rate del mutuo — il cash-on-cash vero si ottiene sottraendo la rata annua:
| Prezzo di acquisto | 180.000 € |
| Imposte di acquisto + notaio + agenzia | +14.500 € |
| Ristrutturazione (bonus 36% recuperato in 10 rate annuali) | +36.000 € |
| Capitale investito (con mutuo 70%) | ≈ 104.500 € |
| Canone annuo netto (cedolare 21%) | +9.480 €/anno |
| Rendimento netto sul capitale, ante rate mutuo | ≈ 9% |
Numeri illustrativi. Nel calcolatore inserisci i tuoi parametri reali (prezzo, tasso del mutuo, regime fiscale, bonus) e il rendimento si aggiorna di conseguenza.
Stai valutando un acquisto? Mettilo alla prova prima di firmare.
Trenta minuti insieme, senza impegno: mettiamo l'immobile che stai valutando dentro i conti veri (imposte, mutuo, fiscalità) e guardiamo cosa renderebbe davvero.