Quando gli affitti brevi richiedono la partita IVA?
Dal 2026, quando destini all'affitto breve più di due appartamenti nello stesso anno: dal terzo la legge presume che tu stia facendo impresa, chiunque tu sia. Prima di quella soglia può servire comunque, se oltre all'alloggio offri servizi come colazione o noleggio auto, o se gestisci immobili di altri per una fee.
Con la partita IVA cambiano quattro cose: come paghi le imposte, che IVA applichi, come documenti gli incassi e quanto versi all'INPS. Le vediamo una per una.
Se affitti da privato in cedolare, le regole sono in tassazione delle locazioni brevi 2026. Questa guida parte da dove finisce quella.
Cosa dice la legge sul terzo appartamento?
La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha cambiato il limite. La guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 lo riassume così: il regime fiscale delle locazioni brevi "può essere riconosciuto solo in caso di destinazione a questa finalità di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta". Superata la soglia, l'attività "da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale". Fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro.
Tre conseguenze pratiche:
- il limite si conta per periodo d'imposta: se a ottobre aggiungi il terzo appartamento, l'anno va valutato con il commercialista prima di firmare, non dopo;
- è una presunzione: non serve dimostrare un'organizzazione d'impresa, basta il numero;
- fuori dal regime delle locazioni brevi non c'è più la cedolare secca su quei canoni.
Quando sei un'impresa anche con uno o due appartamenti?
Il numero non è l'unico criterio. La stessa guida dell'Agenzia distingue tra servizi accessori e prestazioni aggiuntive:
- servizi accessori, compatibili con la locazione breve: biancheria, pulizia dei locali, wi-fi, utenze;
- prestazioni aggiuntive, che rendono l'attività d'impresa "anche se svolta in maniera occasionale": colazione, somministrazione di cibi e bevande, auto a noleggio, guide turistiche, interpreti.
Poi c'è il property manager. Se gestisci gli immobili di altri proprietari e fatturi una commissione, la tua attività di gestione è un'impresa a prescindere dal numero di appartamenti: i canoni sono del proprietario, la fee è tua.
| Situazione | Regime delle locazioni brevi | Partita IVA |
|---|---|---|
| Privato, 1-2 appartamenti, solo servizi accessori | Sì, cedolare o IRPEF | No |
| Privato, 3 o più appartamenti nell'anno | No, si presume l'impresa | Sì |
| 1-2 appartamenti con colazione o servizi aggiuntivi | No, attività d'impresa | Sì |
| Property manager che fattura una fee ai proprietari | Riguarda i canoni del proprietario | Sì, per la tua attività |
Che cosa cambia con la ritenuta del 21%?
Se affitti da privato, Airbnb, Booking e gli altri intermediari che incassano trattengono il 21% a titolo d'acconto: come leggerla in dichiarazione è spiegato in ritenuta del 21% di Airbnb e Booking nel 730.
Con la partita IVA la situazione cambia. L'Agenzia scrive che gli intermediari possono non effettuare gli adempimenti delle locazioni brevi, ritenendo la locazione riconducibile a un'attività d'impresa, "quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione".
In pratica: quando apri la partita IVA, inseriscila nel profilo fiscale di ogni portale. Se non lo fai, l'intermediario continua a trattenere il 21% e ti ritrovi a recuperarlo in dichiarazione, con mesi di liquidità ferma.
Forfettario o ordinario: quale regime scegliere?
Il forfettario
Puoi accedere se nell'anno precedente i ricavi non hanno superato 85.000 €; se superi 100.000 € esci dal regime già nell'anno in corso. L'imposta sostitutiva è il 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni se non hai svolto attività d'impresa o professionale nei tre anni precedenti e la nuova attività non prosegue un lavoro precedente. Per il 2025 e il 2026 sei escluso se l'anno prima hai avuto redditi da lavoro dipendente oltre 35.000 €.
Non deduci i costi reali: il reddito è una percentuale fissa dei ricavi, il coefficiente di redditività del tuo codice ATECO.
| Attività | Gruppo ATECO (tabella di legge) | Coefficiente | Reddito tassato su 50.000 € di ricavi |
|---|---|---|---|
| Alloggio con servizi, sui tuoi immobili | 55 (alloggio) | 40% | 20.000 € |
| Gestione di immobili di terzi con fee | 68 (attività immobiliari) | 86% | 43.000 € |
La tabella dei coefficienti (allegato 2 della legge 145/2018) è scritta sui gruppi ATECO 2007. Dal 1° aprile 2025 è operativa la classificazione ATECO 2025 (risoluzione 24/E dell'Agenzia), che ha rinumerato molti codici: quando apri la partita IVA, fatti confermare dal commercialista a quale gruppo della tabella corrisponde il tuo codice. È la scelta che pesa di più, più dell'aliquota.
Per un confronto numerico tra forfettario e cedolare usa la pagina forfettario o cedolare; i requisiti nel dettaglio sono nella guida al regime forfettario negli affitti brevi.
L'ordinario o semplificato
Paghi IRPEF a scaglioni sul reddito vero, ricavi meno costi, e applichi l'IVA con la detrazione sugli acquisti. Conviene quando i costi pesano molto sui ricavi: pulizie, personale, manutenzioni, arredi, canoni pagati ai proprietari se fai rent-to-rent. Per scegliere servono i tuoi numeri di un anno, non una regola generale.
Che IVA applichi agli ospiti?
Il forfettario non addebita l'IVA ai clienti: la legge dice che "non esercitano la rivalsa dell'imposta". In ordinario dipende da come è qualificata la tua attività: ospitalità con servizi oppure locazione abitativa esente. Le due strade, con le aliquote, sono in tassazione delle locazioni brevi 2026. La qualificazione decide anche se puoi detrarre l'IVA sugli acquisti, quindi va fissata con il commercialista prima del primo incasso.
Fattura o corrispettivi: come documenti gli incassi?
L'articolo 22 del decreto IVA dice quando la fattura non è obbligatoria "se non è richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell'operazione". Tra i casi ci sono le prestazioni alberghiere (n. 2) e le operazioni esenti dell'articolo 10, n. 8, cioè le locazioni (n. 6).
Chi rientra nell'articolo 22 non emette fattura per ogni ospite ma memorizza e trasmette i corrispettivi all'Agenzia delle Entrate (D.Lgs. 127/2015, articolo 2), salvo gli esoneri previsti da decreto per specifiche attività. Se invece l'ospite chiede la fattura, la emetti in formato elettronico.
| Documento | Quando | A chi |
|---|---|---|
| Corrispettivo telematico | Incassi da privati senza richiesta di fattura, se non sei esonerato | Agenzia delle Entrate |
| Fattura elettronica | Quando l'ospite la chiede, o per clienti con partita IVA | Ospite, tramite SDI |
| Fattura della fee | Commissione di gestione al proprietario | Proprietario, tramite SDI |
| TD17 | Commissioni dei portali esteri | Solo a te, tramite SDI |
Cosa cambia nel 2027. Il D.Lgs. 10/2026 ha approvato il testo unico dell'IVA, e su Normattiva il testo degli articoli del decreto IVA citati qui risulta in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 2027 controlla con il commercialista dove sono finite queste regole e se la numerazione cambia nei tuoi documenti.
Come gestisci l'IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking?
I grandi portali hanno sede all'estero. Quando inserisci la partita IVA, Airbnb, per esempio, spiega nel suo centro assistenza che, una volta verificata la partita IVA su VIES, non addebita più l'IVA sulle sue commissioni: valutare e assolvere l'imposta tocca a te.
Il meccanismo è il reverse charge: per i servizi di un fornitore non residente gli obblighi IVA "sono adempiuti dai cessionari o committenti" (DPR 633/1972, articolo 17, comma 2). In pratica:
- ricevi la fattura della commissione senza IVA;
- trasmetti allo SDI un documento TD17 (integrazione/autofattura per acquisto di servizi dall'estero) con l'IVA al 22%; l'Agenzia consiglia di inviarlo entro la fine del mese indicato nel campo Data;
- registri l'IVA a debito e, se sei in ordinario e ne hai diritto, a credito.
Nel forfettario il TD17 lo fai lo stesso: versi l'IVA sulle commissioni ma non la detrai (legge 190/2014, comma 58, lettera e-bis). Su 1.000 € di commissioni sono 220 € di costo in più, che pochi mettono nel conto quando calcolano il margine. Quanto pesano le commissioni sul netto lo spieghiamo in commissioni OTA negli affitti brevi.
Quanto si paga di INPS?
Se l'attività è d'impresa e ci lavori di persona in modo abituale e prevalente, ti iscrivi alla Gestione commercianti dell'INPS, che copre commercio, terziario e turismo; l'iscrizione parte con la Comunicazione Unica alla Camera di commercio. I numeri 2026 (circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026):
- reddito minimo 18.808 €, su cui paghi comunque 4.611,64 € l'anno, anche se guadagni meno;
- sopra il minimale, il 24,48% fino a 56.224 € di reddito, un punto in più oltre;
- nel forfettario puoi chiedere la riduzione del 35% dei contributi (legge 190/2014, comma 77); chi ha iniziato l'attività nel 2025 doveva aderire entro il 28 febbraio 2026.
| Esempio forfettario, 50.000 € di ricavi | Alloggio (40%) | Gestione per terzi (86%) |
|---|---|---|
| Reddito imponibile | 20.000 € | 43.000 € |
| Contributi INPS senza riduzione, circa | 4.900 € | 10.530 € |
| Con riduzione del 35%, circa | 3.190 € | 6.850 € |
Sono stime sul solo contributo commercianti: non contano l'imposta sostitutiva, gli acconti e la tua situazione personale. Servono a capire l'ordine di grandezza prima di aprire la partita IVA.
Cosa fare prima di aprire la partita IVA?
- Conta gli appartamenti dell'anno, tuoi e di ogni proprietario che gestisci: chi arriva a tre esce dalla cedolare.
- Scegli il codice ATECO con il commercialista: alloggio o attività immobiliari cambiano il reddito del forfettario dal 40% all'86%.
- Decidi la qualificazione IVA: ospitalità con servizi o locazione esente. Da lì dipendono aliquota, detrazione e documenti.
- Aggiorna i portali con la partita IVA, per fermare la ritenuta del 21% e ricevere fatture senza IVA.
- Pianifica il TD17 ogni mese per ogni portale estero.
- Metti a budget l'INPS: il minimale si paga anche nei mesi senza prenotazioni.
- Tieni il CIN aggiornato su ogni annuncio: le regole sono nella guida al codice CIN.
Come lo fa Dott.House
Dott.House non apre la partita IVA e non sceglie il regime al posto del commercialista: ti fa vedere quanto costa quella scelta, immobile per immobile.
- In Proprietari imposti per ciascuno il regime fiscale: cedolare, ordinario, società o forfettario. Il regime entra nel netto del rendiconto, così vedi subito cosa cambia per un proprietario che passa all'impresa.
- In IVA sulle commissioni OTA dici se l'IVA che ti auto-addebiti sulle commissioni estere è detraibile o resta un costo, come nel forfettario: Dott.House ricalcola costo delle commissioni e margine.
- In Commercialista → Autofatture carichi le fatture dei portali e Dott.House prepara il TD17 in XML e PDF da mandare al commercialista; in Commercialista → IVA vedi la liquidazione del periodo.
- In Cassetto Fiscale → Corrispettivi leggi i corrispettivi trasmessi dal tuo registratore telematico, importati dall'Agenzia: Dott.House non li emette, li porta nel fatturato una volta sola. Per collegarlo segui la guida alle credenziali Fisconline.
- Commercialista → Fatture (fatture ai proprietari e fatture ospiti) e Tassa di soggiorno sono in accesso anticipato: si attivano azienda per azienda, su richiesta.
Il risultato è il margine netto per immobile dopo commissioni, IVA e imposte, spiegato in margine netto negli affitti brevi.
Le regole fiscali dipendono dal tuo caso: verificale sempre con il tuo commercialista. Vuoi vedere quanto ti resta, immobile per immobile, con la partita IVA? Prenota una demo.