TL;DR: la ritenuta del 21% che Airbnb, Booking o il property manager trattengono quando incassano il canone è un acconto, non l'imposta finale. Nel 730 dichiari il corrispettivo lordo (punto 19 della Certificazione Unica – Locazioni brevi) nel Quadro B, colonna 6, e la ritenuta (punto 20) nel rigo F8 del Quadro F. Se l'immobile è tassato al 26% paghi la differenza; se la ritenuta supera l'imposta, l'eccedenza diventa un credito.
Cos'è la ritenuta del 21% sugli affitti brevi?
Quando un intermediario, anche un portale online, interviene nel pagamento o incassa il canone di una locazione breve (fino a 30 giorni, da persona fisica fuori dall'attività d'impresa), deve trattenere il 21% del corrispettivo lordo nel momento in cui riversa le somme al proprietario (art. 4 del D.L. 50/2017). Succede con Airbnb, con Booking quando incassa lui il pagamento, e con il property manager o l'agenzia che incassano per conto del proprietario.
Se l'ospite paga direttamente a te, o in struttura, non c'è nessuna ritenuta: il reddito va dichiarato lo stesso, ma senza nulla da scomputare.
Su quale importo si calcola: lordo o netto?
Sul lordo indicato nel contratto di locazione breve. Le istruzioni del 730/2026 precisano che nel corrispettivo lordo rientrano anche:
- le somme per servizi accessori, come pulizia e biancheria, salvo che le paghi direttamente l'ospite o gli vengano riaddebitate a consumo effettivo;
- la provvigione dell'intermediario, se l'intermediario la trattiene dal canone che ti spetta.
Non sono soggetti a ritenuta penali, caparre e depositi cauzionali. In pratica: il bonifico che ricevi è già al netto di commissione e ritenuta, quindi non è la cifra da dichiarare.
Esempio: dal bonifico al 730
Un soggiorno chiuso nel 2025, pagato su un portale: l'ospite versa 1.000 € per pernottamenti e pulizia. Il portale trattiene la sua commissione (150 € in questo esempio) e la ritenuta del 21% sul lordo, poi ti accredita il resto.
| Voce | Importo | Dove va nel 730 |
|---|---|---|
| Corrispettivo lordo (CU, punto 19) | 1.000 € | Quadro B, colonna 6 |
| Commissione del portale | 150 € | Da nessuna parte: in cedolare non si deduce |
| Ritenuta 21% (CU, punto 20) | 210 € | Rigo F8, Quadro F |
| Bonifico ricevuto | 640 € | Non si dichiara: è un netto |
| Imposta se l'immobile è al 21% | 210 € | Saldo: 0 € |
| Imposta se l'immobile è al 26% | 260 € | Saldo: 50 € da versare |
Il punto da non sbagliare: in cedolare secca la base imponibile è il 100% del corrispettivo lordo e le commissioni non si deducono. Per vedere quanto ti resta davvero dopo commissioni e tasse, usa il calcolo del margine netto.
Come si compila il Quadro B?
Ogni immobile in affitto breve ha il suo rigo nel Quadro B. Le colonne che contano:
| Colonna | Cosa scrivere |
|---|---|
| 2 – Utilizzo | Codice 3 (locazione a libero mercato, anche fino a 30 giorni) |
| 6 – Canone | Il corrispettivo lordo del 2025, somma dei punti 19, 119, 219… della CU |
| 11 – Cedolare secca | Codice 2 per l'immobile al 21%, codice 3 per quello al 26% |
| Rigo B12, colonna 3 | Il codice CIN dell'immobile |
Il 21% vale per un solo immobile, quello che scegli tu in dichiarazione: di solito conviene quello che incassa di più. Il codice 2 si mette su quel rigo, il codice 3 sull'altro. Il CIN va riportato nel rigo B12: se ti manca, vedi la guida al codice CIN.
Dove va la ritenuta: il rigo F8
La ritenuta certificata al punto 20 della CU – Locazioni brevi va nel rigo F8, Sezione VII del Quadro F. Se hai più certificazioni (Airbnb, Booking, il property manager) o più righe nella stessa, sommi i punti 20, 120, 220, 320 e 420 che hanno l'anno 2025 nella casella del punto 4.
La ritenuta si mette sempre in F8, anche quando il reddito va nel Quadro D: è il caso di chi subaffitta o del comodatario (casella del punto 21 barrata, «locatore non proprietario»), che dichiara il reddito nel rigo D4 con il codice 10.
Soggiorni a cavallo d'anno
Conta il periodo di soggiorno, non la data del pagamento. Un soggiorno dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026 da 980 € va diviso per giorni: (980 ÷ 14) × 8 = 560 € nel 730 di quest'anno, il resto in quello dei redditi 2026. Se la CU indica l'anno 2026 al punto 4, quell'importo e la sua ritenuta non vanno in questo 730.
Quando non puoi usare il 730?
Il 730/2026 dichiara i redditi 2025: se nel 2025 hai destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti, l'attività è considerata d'impresa e devi usare il modello REDDITI Persone fisiche. Dai redditi 2026 la soglia scende: dal terzo immobile scatta l'impresa (Legge 199/2025). Le regole nuove le trovi nella guida alla tassazione degli affitti brevi 2026.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Modello 730/2026 – Istruzioni per la compilazione: paragrafo «Locazioni brevi per finalità abitative e anche turistiche», Quadro B (colonne 2, 6 e 11, rigo B12), Quadro D (rigo D4), Quadro F (Sezione VII, rigo F8).
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (regime delle locazioni brevi).
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026).