Guardi il fatturato e sembra un buon anno. Poi togli commissioni, pulizie, utenze e imposte, e quello che ti resta è molto meno. Quel numero, quanto ti resta davvero, è il margine netto. Vediamo come si calcola, voce per voce, e quanto si guadagna davvero con un affitto breve dopo le spese.
Come si calcola il margine netto di un affitto breve?
La formula è semplice:
Margine netto (%) = (Ricavi − Costi totali) ÷ Ricavi × 100
I ricavi sono l'incasso lordo delle prenotazioni. I costi totali sono tutto il resto: commissioni OTA e relativa IVA, pulizie, biancheria, utenze, manutenzioni, fee al proprietario, tassa di soggiorno, imposte. Il margine netto in euro è semplicemente Ricavi − Costi totali. Su un appartamento medio in Italia il netto reale è spesso tra il 20% e il 30% del fatturato. Il resto se ne va in costi e imposte.
Quanto si guadagna davvero con Airbnb dopo le spese?
Facciamo un esempio concreto e completo. Un appartamento in una città media, prezzo medio 85€ a notte, 65% di occupazione.
- Ricavi annui: 85€ × 365 × 65% ≈ 20.170€
- Commissioni OTA (circa 15%): −3.025€
- IVA sulle commissioni OTA (22%, in un regime che non la recupera): −665€
- Pulizie (≈ 100 soggiorni × 35€): −3.500€
- Utenze (luce, gas, acqua, internet): −2.400€
- Manutenzioni e forniture: −1.200€
- Assicurazione e piccole spese di gestione: −800€
- Costi totali (prima delle imposte): ≈ −11.590€
- Margine prima delle imposte: ≈ 8.580€
- Cedolare secca 21% sul lordo (20.170€): ≈ −4.235€
- Margine netto reale stimato: ≈ 4.345€ all'anno (≈ 22% del fatturato)
La cedolare secca si calcola sul corrispettivo lordo, non sul margine: è un punto che in molti sbagliano, e cambia parecchio il conto finale.
Se poi l'immobile non è tuo e giri una fee al proprietario, il netto per te scende ancora. Il punto: dei 20.000€ di fatturato che "sembrano" il guadagno, quello che ti resta davvero è una frazione, e cambia molto da immobile a immobile.
(Cifre illustrative: sul tuo appartamento contano i costi reali. Le aliquote hanno fonte Agenzia delle Entrate.)
Margine netto e margine operativo: due numeri diversi
Il margine netto è il punto d'arrivo: quanto ti resta dopo tutti i costi, fissi e imposte comprese. Ma per capire se una singola prenotazione "tira" serve un altro numero, il margine operativo per prenotazione (su Dott.House lo chiamiamo margine sui costi variabili prenotazione): quanto resta del prezzo di un soggiorno dopo i soli costi variabili, cioè commissione OTA e pulizie. È la benzina con cui copri i costi fissi dell'immobile: se ne resta poca, i fissi se la mangiano tutta. Come riferimento è buono quando supera il 20% del fatturato della prenotazione. Tenere i due numeri distinti evita l'errore più comune: una prenotazione può avere un buon margine operativo e lasciarti comunque poco a fine anno, se costi fissi e imposte sono alti.
Accanto al margine tieni d'occhio il tasso di occupazione: quante notti su cento l'immobile è affittato. Come riferimento, sopra il 50% di media annua è un buon livello (l'esempio qui sopra ne usa il 65%). Un margine alto ma con occupazione bassa ha ancora spazio per crescere; un'occupazione alta con margine sottile dice che il problema sono i costi, non le notti vuote.
Perché il margine reale è più basso di quello che pensi
I costi che erodono il margine senza farsi notare sono quasi sempre gli stessi: l'IVA sulle commissioni OTA (che molti dimenticano), le utenze pro-quota, e i piccoli costi ricorrenti (forniture, manutenzioni, consumabili) che sommati pesano. Nessuno di questi è enorme da solo; insieme spostano il margine di parecchi punti.
C'è poi la fiscalità: la cedolare secca sulle locazioni brevi è al 21% su un solo immobile a scelta e al 26% sugli altri, e dal 2026 resta possibile solo fino a due appartamenti destinati ad affitto breve nell'anno (oltre, è attività d'impresa). Non sono dettagli: cambiano il netto finale.
Il margine netto cambia se sei host o property manager
Lo stesso immobile ha un margine diverso a seconda del tuo ruolo, perché cambiano i costi e la fiscalità.
| Host (l'immobile è tuo) | Property manager (gestisci per altri) | |
|---|---|---|
| Ricavo che conta per te | Tutto l'incasso | Solo la tua fee o quota |
| Costi principali | OTA, pulizie, utenze, manutenzioni | Costi di gestione, personale, software |
| Fiscalità | Cedolare sul lordo o forfettario | Reddito d'impresa sulla fee |
| Cosa giri al proprietario | Niente | La quota concordata |
Da host il margine è quanto ti resta di tutto l'incasso dopo costi e imposte. Da property manager il margine è quanto ti resta della tua fee dopo i costi di gestione: un conto diverso, ma la logica è la stessa: conta quello che ti resta, non quello che passa dal conto. Al proprietario, poi, comunichi il suo con il rendiconto.
Come tenere il margine sotto controllo
Calcolare il margine una volta è utile; tenerlo aggiornato è quello che cambia le decisioni. Su pochi immobili puoi usare un foglio; su molti conviene un software di controllo di gestione che legge prenotazioni e costi e ricostruisce il margine per immobile in automatico. È quello che fa Dott.House.
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