Come si calcola il ROI di un appartamento per affitti brevi?
Il ROI è l'utile netto di un anno diviso per tutto il capitale che hai investito. Al numeratore: ricavi meno commissioni OTA, gestione, costi dell'immobile e imposte. Al denominatore: prezzo, imposte di acquisto, notaio, agenzia, ristrutturazione e arredo. Se compri con un mutuo, calcoli anche il rendimento sul solo capitale tuo.
Il numero che vedi negli annunci di vendita, "rendimento 12%", è quasi sempre lordo: incasso diviso prezzo. Nell'esempio di questa guida un 15% lordo diventa poco più del 3% netto. Questa guida è per chi deve decidere se comprare; se l'immobile ce l'hai già e vuoi misurarne il margine di gestione, parti da come calcolare il rendimento netto di un immobile.
Quanto costa davvero comprare l'immobile?
Il prezzo è solo la prima riga. Per una seconda casa comprata da un privato, l'Agenzia delle Entrate indica:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore, minimo 1.000 euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro fissi |
| Imposta catastale | 50 euro fissi |
| Notaio, agenzia, perizia | secondo preventivo |
| Ristrutturazione e arredo | secondo progetto |
Se compri come persona fisica puoi chiedere al notaio il prezzo-valore: il registro si calcola sul valore catastale, cioè rendita catastale per 1,05 per 120, invece che sul prezzo. Con una rendita di 900 euro il valore catastale è 113.400 euro e il registro scende a 10.206 euro, contro i 18.000 che pagheresti sul prezzo di 200.000. È l'esempio che usa la stessa Agenzia.
Se compri da un'impresa costruttrice con IVA il conto cambia: IVA al 10% (22% per gli immobili di lusso) e registro, ipotecaria e catastale fissi da 200 euro ciascuna.
Quanto incassa davvero un appartamento in affitto breve?
L'incasso lordo è notti vendute per prezzo medio a notte. Non partire dal prezzo che vedi sugli annunci della zona: parti da notti e prezzi realistici, meglio se da immobili simili già gestiti.
Due trappole frequenti:
- Occupazione da alta stagione. Un agosto pieno non dice nulla di febbraio. Ragiona sui dodici mesi, come spieghiamo nella guida alla stagionalità degli affitti brevi.
- Prezzo senza commissioni. Airbnb e Booking trattengono una parte di ogni prenotazione. Quanto, dipende dal canale e dal piano: lo trovi in commissioni OTA negli affitti brevi.
Quali costi si tolgono ogni anno?
Dal lordo scendi al netto in quattro passaggi:
- Commissioni OTA su ogni prenotazione.
- Gestione: la quota del property manager, se non gestisci tu.
- Costi dell'immobile: utenze, internet, condominio, IMU, TARI, assicurazione, manutenzione, biancheria e consumabili. Le pulizie spesso le paga l'ospite, ma vanno messe in conto se le offri incluse; i dettagli in costi pulizie negli affitti brevi.
- Imposte sul reddito.
L'IMU sulla seconda casa dipende dall'aliquota deliberata dal tuo Comune: prendi il dato dalla delibera, non da una media.
Come pesano le imposte sul rendimento?
Più di quanto si pensi, per due motivi spiegati nella guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026:
- La cedolare secca è al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile per anno, scelto in dichiarazione. Se compri il secondo appartamento da affittare a breve, il nuovo acquisto paga probabilmente il 26%.
- La base è l'intero canone pagato dall'ospite, senza dedurre commissioni, gestione o costi. Il 21% del lordo è molto più del 21% dell'utile.
C'è poi una soglia nuova: dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo fino a due appartamenti per anno. Dal terzo l'attività si presume d'impresa, con partita IVA e tassazione ordinaria. Chi pianifica un piccolo portafoglio deve metterlo in conto prima di comprare. Per il quadro completo vedi tassazione delle locazioni brevi 2026.
Quanto rende un appartamento in un esempio completo?
Un bilocale da 200.000 euro, comprato da privato come seconda casa con prezzo-valore, gestito da un property manager. Tutte le cifre operative sono di esempio.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo | 200.000 euro |
| Registro (9% di 113.400) più ipotecaria e catastale | 10.306 euro |
| Notaio e agenzia (esempio) | 8.500 euro |
| Arredo e piccoli lavori (esempio) | 15.000 euro |
| Capitale investito | 233.806 euro |
| Incasso lordo: 256 notti a 120 euro | 30.720 euro |
| Commissioni OTA (esempio 15%) | meno 4.608 euro |
| Gestione PM (20% dell'incasso meno OTA) | meno 5.222 euro |
| Costi dell'immobile (esempio) | meno 6.600 euro |
| Cedolare secca 21% sull'incasso lordo | meno 6.451 euro |
| Utile netto annuo | 7.839 euro |
Rendimento lordo: 30.720 diviso 200.000, cioè il 15,4%. ROI netto: 7.839 diviso 233.806, cioè il 3,4%. Con la cedolare al 26%, perché è il tuo secondo immobile, l'utile scende a circa 6.300 euro e il ROI al 2,7%.
Il mutuo migliora il ROI?
Solo se l'immobile rende più di quanto costa il debito. Riprendiamo l'esempio con un mutuo di 140.000 euro, il 70% del prezzo, a 25 anni al 3,5% (tasso di esempio):
| Senza mutuo | Con mutuo | |
|---|---|---|
| Capitale proprio | 233.806 euro | 93.806 euro |
| Rata annua | nessuna | circa 8.410 euro |
| di cui interessi il primo anno | nessuno | circa 4.840 euro |
| Utile dopo gli interessi | 7.839 euro | circa 3.000 euro |
| Rendimento sul capitale proprio | 3,4% | 3,2% |
| Cassa a fine anno | più 7.839 euro | meno 571 euro |
L'immobile rende il 3,4% netto e il mutuo costa il 3,5%: il debito non moltiplica nulla, e in più la cassa va in negativo perché la rata comprende anche il capitale. Con un incasso più alto o un tasso più basso il risultato si ribalta. Per questo ROI, rendimento sul capitale proprio e cassa vanno guardati insieme, mai uno solo.
Come lo fa Dott.House
In Dott.House trovi lo strumento in Analisi → Strumenti → Calcolatore ROI. Inserisci acquirente e venditore, prezzo e rendita catastale, notaio, agenzia, ristrutturazione e arredo, il mutuo con tasso e durata, i costi annui come TARI, condominio, bollette e assicurazione, e il regime fiscale, tra cui cedolare al 21% o al 26%. Imposte di acquisto e IMU sono calcolate dal modello.
Per l'affitto breve il calcolatore usa un canone mensile medio, l'occupazione e la percentuale di gestione del PM. In uscita ottieni "ROI" e "ROE", calcolati sull'intero periodo di detenzione, vendita compresa se la inserisci, e non su un solo anno come nell'esempio sopra, poi "TIR / IRR", "VAN / NPV", "Payback", "DSCR" e "Profitto netto", con i grafici di flusso di cassa e ammortamento del mutuo.
Per scomporre il prezzo a notte tra commissioni OTA, quota del PM, payout e imposta del proprietario c'è il Simulatore margini. Le due pagine pubbliche li presentano: il calcolatore ROI investimento immobiliare e il simulatore margine affitti brevi.
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