In alta stagione una casa può fare anche 12 cambi al mese. A 40-70€ l'uno fanno 480-840€ di sole pulizie, e su una casa grande, dove un intervento può arrivare a 100-200€ e oltre, molto di più. I costi delle pulizie negli affitti brevi sono la voce che quasi nessun property manager guarda casa per casa, e che sui soggiorni brevi si moltiplica in fretta. Vediamo quanto costano davvero, su Airbnb e Booking, e come ridurle senza pulire peggio.
Quanto costano le pulizie negli affitti brevi?
Un intervento di pulizia tra un ospite e l'altro costa indicativamente tra i 30€ e i 100€, e su una villa grande può superare i 200€, a seconda del taglio dell'immobile e della città. Non è un costo fisso mensile: è per soggiorno, quindi più corti sono i soggiorni, più cambi fai, più spendi. Ecco i riferimenti:
| Immobile | Costo indicativo a intervento |
|---|---|
| Monolocale | 30-45€ |
| Bilocale | 40-70€ |
| Trilocale | 60-100€ |
| Casa grande / villa | 100-200€ e oltre |
A questo va aggiunta la biancheria (noleggio o lavaggio), che pesa in media 5-15€ a cambio. In alta stagione, un bilocale con soggiorni da 2-3 notti può fare 10-12 cambi al mese: solo tra pulizie e biancheria fanno 600-900€, prima di ogni altro costo.
(Prezzi indicativi: nella tua città e col tuo fornitore possono variare parecchio.)
Perché le pulizie pesano più di quanto sembri
Il costo non è la singola pulizia: è la frequenza. Due immobili con lo stesso fatturato possono spendere in pulizie cifre molto diverse, solo per la durata media dei soggiorni. Un immobile con soggiorni lunghi (5-7 notti) fa pochi cambi; uno con soggiorni da weekend ne fa il triplo, a parità di incasso. È uno dei motivi per cui due case che incassano uguale rendono diverso (ne parliamo nella redditività per immobile).
Come ridurre le spese di pulizia senza perdere qualità
Ridurre non significa pulire peggio. Significa fare meno cambi inutili e pagare il giusto. Quello che funziona davvero:
- Alza il soggiorno minimo. Passare da 1 a 2-3 notti minime taglia i cambi, e con
loro i costi. Qualche prenotazione mordi-e-fuggi la perdi, ma spesso la recuperi con soggiorni più lunghi e pulizie più basse: fai due conti sul tuo storico prima di decidere. È la mossa che sposta di più.
- Fai pagare le spese di pulizia all'ospite. La voce "pulizie" che l'ospite paga a
parte su Airbnb e Booking sposta il costo sul soggiorno. Attento a non tenerla troppo alta sui soggiorni brevi: rende l'annuncio meno competitivo.
- Raggruppa gli interventi. Un fornitore che ti segue più immobili in zona
spunta prezzi migliori e si sposta di meno.
- Negozia una tariffa fissa per taglio. Meglio un prezzo concordato per tipologia
che un preventivo ogni volta.
- Ottimizza le forniture. Prodotti standard, comprati all'ingrosso, costano
meno (il dettaglio qui sotto).
Gestione delle forniture: la voce che nessuno conta
Oltre alla pulizia c'è il rifornimento: carta, detersivi, kit di cortesia, capsule caffè, sacchetti. Presi uno alla volta sembrano niente; su dieci immobili e cento soggiorni all'anno diventano una voce vera. Le forniture per gli affitti brevi conviene trattarle come un costo a sé: standardizza i prodotti, compra all'ingrosso e tieni una scorta minima per immobile, così eviti le corse dell'ultimo minuto (che costano di più).
Biancheria e variabilità per città: cosa cambia il conto
Oltre alla pulizia vera e propria, due cose cambiano il conto: la biancheria, che si aggiunge a ogni soggiorno, e la città, che sposta il prezzo della pulizia stessa. La biancheria la gestisci in due modi: il noleggio (una lavanderia porta e ritira set puliti, comodo ma con un costo a cambio) o il lavaggio in casa (più economico sulla carta, ma ti mangia tempo e lavatrici). Sui volumi alti il noleggio spesso conviene; su pochi immobili il lavaggio in casa regge.
Poi c'è la città: la stessa pulizia costa molto di più a Milano o nel centro di Firenze che in un paese del sud. I range qui sopra valgono come ordine di grandezza, non come listino: chiedi due o tre preventivi nella tua zona prima di fissare la tariffa.
Quanto incidono davvero sul margine
Quello che conta non è solo quanto costano le pulizie, ma quanto pesano sul margine di quel immobile. Su un bilocale che incassa 2.000€ al mese, in piena stagione 600€ di pulizie e biancheria sono il 30% del fatturato: se non li tieni d'occhio, si mangiano gran parte del margine. Guardarli casa per casa, e non tutti insieme, è l'unico modo per capire dove la frequenza dei cambi ti sta costando troppo. È quello che fa un controllo di gestione.
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