Smoobu e Dott.House sono alternativi?
No: fanno due lavori diversi. Smoobu è un PMS con channel manager: tiene allineati i calendari dei portali, gestisce prenotazioni, messaggi e sito di prenotazione diretta. Dott.House è il controllo di gestione: prende le prenotazioni e ci aggiunge costi, IVA e quote dei proprietari, fino al margine netto di ogni immobile.
Una cosa va detta subito: oggi Dott.House non ha un'integrazione con Smoobu e non importa le sue prenotazioni da file. Senza le prenotazioni, margine per immobile, tassa di soggiorno per prenotazione e rendiconti ai proprietari non si possono calcolare: oggi da Smoobu Dott.House non le riceve.
Cosa fa bene Smoobu?
Smoobu è costruito per l'operatività di tutti i giorni. Dal suo listino, tutti i piani includono:
- channel manager con sincronizzazione dei calendari su Airbnb, Booking.com, Expedia, Casavacanze.it, Agriturismo.it e oltre 100 portali;
- sistema di prenotazione (PMS) e strumento di prenotazione diretta con Stripe e PayPal;
- comunicazioni con gli ospiti, guida per gli ospiti, check-in online e CRM;
- sito web con dominio personale, app per iOS e Android, statistiche;
- una soluzione di fatturazione, e nel piano più alto la fatturazione elettronica dove disponibile.
Il suo punto di vista è la prenotazione: chi arriva, quando, da quale canale, quanto paga. È il punto di partenza giusto. Non è ancora il conto economico dell'immobile.
Quanto costa Smoobu?
Prezzi dalla pagina prezzi di Smoobu, letta il 28 ottobre 2026, per una unità:
| Piano | Prezzo mensile | Commissione per prenotazione |
|---|---|---|
| Professional Flex | 29 € | 0,9% |
| Professional Pre-paid | 35 € (31,50 € con piano annuale) | nessuna |
| Teams Pro+ | 55 € (49,50 € con piano annuale) | nessuna |
Ogni unità in più costa 9,60 € al mese sul Pre-paid, il piano biennale scende a 28 € per una proprietà, e c'è una prova gratuita di 14 giorni. Sopra le 20 proprietà Smoobu chiede di contattare le vendite. Controlla sempre il listino aggiornato prima di decidere: i prezzi cambiano.
Cosa manca per sapere quanto rende ogni immobile?
Il margine netto di un appartamento dipende da costi che non passano dalla prenotazione, quindi un PMS non li vede:
- le fatture dei fornitori (pulizie, lavanderia, manutenzioni, utenze) che arrivano nel Cassetto Fiscale;
- i costi fissi dell'immobile: condominio, IMU, assicurazione, internet;
- i costi aziendali (software, personale, commercialista) da ripartire sul portafoglio;
- l'IVA sulle commissioni dei portali e sulle tue fatture;
- il contratto con il proprietario: revenue share, canone fisso, consulenza, e il suo regime fiscale.
Senza questi pezzi vedi l'incasso, non il guadagno. Due appartamenti con lo stesso fatturato possono avere margini opposti: lo spieghiamo in quale immobile rende di più.
Cosa aggiunge Dott.House accanto a Smoobu?
Dott.House porta la prenotazione fino al margine e alla cassa. Con Smoobu oggi entrano fatture, IVA e conto, non le prenotazioni: le voci che partono dalla prenotazione (margine, tassa di soggiorno, rendiconti) richiedono un PMS collegato.
- Costi per azienda, immobile, prenotazione e ospite, con le fatture dei fornitori lette dal Cassetto Fiscale e attribuite all'immobile giusto, uno scadenziario e regole che le classificano da sole.
- Movimenti bancari e Cashflow (in accesso anticipato, si attivano azienda per azienda su richiesta): colleghi il conto via open banking (PSD2), i movimenti si categorizzano a mano o con regole, e vedi entrate, uscite e saldo mese per mese.
- IVA nell'area Commercialista, IVA sulle commissioni OTA, autofatture per i fornitori esteri (TD17, TD18, TD19), fatture elettroniche a ospiti e proprietari (in accesso anticipato), corrispettivi.
- Tassa di soggiorno (in accesso anticipato): imposti le regole del tuo Comune (tariffe per notte, esenzioni, tetto di notti), Dott.House calcola l'atteso per ogni prenotazione e prepara il report per la dichiarazione.
- Proprietari: 6 schemi di fatturazione (dall'agenzia completa al vuoto per pieno), regime fiscale del proprietario (cedolare secca, ordinario, società, forfettario), pagamenti e proiezione dei netti.
- Chiedi al Dottore, la chat che risponde sui tuoi numeri.
Smoobu da solo o Smoobu con Dott.House: cosa cambia?
| Attività | Solo Smoobu | Smoobu + Dott.House |
|---|---|---|
| Calendario e portali | Smoobu | Smoobu |
| Messaggi, check-in, sito | Smoobu | Smoobu |
| Incasso per prenotazione | Smoobu | Smoobu (oggi non arriva in Dott.House) |
| Fatture fornitori per immobile | Excel | Cassetto Fiscale, attribuite all'immobile |
| Margine netto per immobile | Excel | richiede le prenotazioni in Dott.House |
| IVA del periodo | a fine trimestre, dal commercialista | area Commercialista, aggiornata |
| Tassa di soggiorno | conteggio a mano | richiede le prenotazioni in Dott.House |
| Rendiconto al proprietario | Excel | richiede le prenotazioni in Dott.House |
Quale PMS si collega direttamente a Dott.House?
Oggi i collegamenti diretti sono con Guesty (partner nel suo Marketplace), Krossbooking, Avantio e TeamSystem Hospitality, più il Cassetto Fiscale per le fatture e i conti bancari via open banking (in accesso anticipato). L'elenco aggiornato è nella pagina integrazioni. Se stai ancora scegliendo il PMS, il nostro confronto tra PMS per affitti brevi ti aiuta a vedere le differenze.
Se resti su Smoobu, oggi in Dott.House entrano le fatture dal Cassetto Fiscale, ma non le prenotazioni: per margine per immobile e rendiconti ai proprietari servono le prenotazioni di un PMS collegato.
Come lo fa Dott.House
Le fatture dei fornitori le trovi in Spese e nel Cassetto Fiscale, il conto in Movimenti bancari e Cashflow (in accesso anticipato), IVA e autofatture sotto Commercialista, la tassa in Tassa di soggiorno (in accesso anticipato), i versamenti ai proprietari in Proprietari > Pagamenti. Per una risposta veloce chiedi a Chiedi al Dottore: "quale immobile ha avuto il margine più basso a settembre?".
Per il calcolo che c'è dietro leggi la guida al margine netto negli affitti brevi.
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