Gestisci più case e a un certo punto te lo chiedi: quale rende di più? Quasi mai è quella che incassa di più. L'immobile con il fatturato più alto spesso non è quello che ti lascia più margine in tasca.
Quale immobile rende di più?
Rende di più l'immobile con il margine netto più alto, non con il fatturato più alto. Sono due numeri diversi: il fatturato è quanto incassa la casa, il margine è quanto ti resta dopo commissioni OTA, pulizie, utenze, fee al proprietario e imposte. Per rispondere davvero alla domanda devi confrontare gli immobili sul margine, non sull'incasso. Ed è lì che le classifiche si ribaltano.
Un esempio secco: due appartamenti, stesso incasso a fine mese, 2.000€ ciascuno. Su uno ti restano circa 520€, sull'altro circa 240€: più del doppio. Stesso incasso, ma quello che ti resta in tasca è diverso. Se guardi solo l'incasso non lo sai; se guardi il margine, sì. Ecco perché il fatturato, da solo, ti dice poco su quanto rendi davvero.
Quali numeri guardare per la redditività di un immobile
Il numero che conta è uno, il margine netto per immobile. Ma da solo non basta a capire perché una casa rende così e dove puoi agire: per quello servono altri tre numeri. In tutto, quattro.
- Margine netto (€): quanto resta in tasca dopo tutti i costi. Il numero finale.
- Margine netto (%): il margine diviso il fatturato. Misura l'efficienza a parità
di dimensione. Un immobile piccolo con margine % alto può battere uno grande.
- Occupazione: quante notti su cento è occupato; come riferimento, sopra il 50% di
media annua è un buon livello. Un margine alto con occupazione bassa ha ancora spazio per crescere.
- ADR (prezzo medio a notte): ti dice se hai ancora margine per alzare il prezzo,
o se sei già al massimo per la zona.
Caso pratico: confronto delle performance tra immobili
Ecco come cambia la classifica quando passi dal fatturato al margine. Stesso portafoglio di cinque immobili, guardato con tutti e quattro i numeri.
| Immobile | Fatturato/mese | Occ. | ADR | Margine netto € | Margine % |
|---|---|---|---|---|---|
| Bilocale centro | 2.200€ | 80% | 92€ | 640€ | 29% |
| Trilocale periferia | 2.600€ | 70% | 124€ | 410€ | 16% |
| Monolocale centro | 1.400€ | 85% | 55€ | 480€ | 34% |
| Casa mare (stagionale) | 3.100€ | 55% | 188€ | 520€ | 17% |
| Appartamento business | 1.900€ | 90% | 70€ | 560€ | 29% |
Per fatturato vince la casa al mare (3.100€). Per margine in euro vince il bilocale centro (640€). Per efficienza vince il monolocale (34%). Tre risposte diverse alla stessa domanda.
E gli altri due numeri spiegano il resto. Il monolocale ha occupazione altissima e il margine % migliore: è la tua casa migliore, difendila. La casa al mare incassa di più ma con occupazione al 55% e margine sottile: dipende da pochi mesi, è fragile. Il trilocale periferia ha l'ADR più alto ma il margine peggiore: lì il problema non è il prezzo, sono i costi. Senza occupazione e ADR non lo avresti mai capito.
(Cifre illustrative: sul tuo portafoglio contano i valori reali.)
Come analizzare la redditività per appartamento in 4 passi
- Calcola il margine netto per immobile: ricavi meno tutti i costi, casa per casa.
- Aggiungi il margine percentuale: margine diviso fatturato, per misurare l'efficienza.
- Metti gli immobili in classifica: ordina per margine, non per fatturato; poi leggi occupazione e ADR per capire il perché.
- Decidi dove agire: spingi gli efficienti, correggi i deboli, valuta quelli in perdita.
Cosa fare con questi numeri
Una volta che hai la classifica per margine, le decisioni diventano concrete:
- Immobili ad alto margine %: spingili, più visibilità, prezzi ottimizzati,
magari convinci il proprietario a metterne un secondo.
- Immobili a basso margine: capisci perché. Costi di pulizia troppo alti? Fee al
proprietario da rinegoziare? Prezzo troppo basso per la zona?
- Immobili in perdita: decidi se correggere o lasciare andare. Tenerne uno aperto
"perché il calendario è pieno" è il modo più comune per lavorare gratis.
Il punto è farlo durante la stagione, non a ottobre quando puoi solo prenderne atto.
Come vedere la redditività per immobile senza rifare i conti a mano
Misurare la redditività degli affitti brevi su un foglio, per ogni immobile e ogni mese, è possibile ma pesante, e invecchia in fretta. Un software di controllo di gestione la ricostruisce da solo, mette gli immobili in classifica per margine e la tiene aggiornata ogni mese, senza che tu rifaccia i conti. È quello che fa Dott.House.
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