Che IVA c'è sulle commissioni di Airbnb e Booking?
Sulla fattura nessuna, se hai comunicato la tua partita IVA al portale: Airbnb Ireland UC e Booking.com B.V. ti fatturano la commissione senza IVA. Se hai partita IVA, l'IVA la calcoli tu, al 22%, e la integri in reverse charge con un documento TD17 inviato allo SDI. Se sei un privato in cedolare secca, il reverse charge non ti riguarda.
Quanto trattengono i portali, in percentuale, lo trovi nella guida alle commissioni OTA negli affitti brevi. Qui parliamo solo dell'IVA: perché manca, come si integra, e perché a parità di commissione due property manager possono avere costi diversi.
Perché Airbnb e Booking fatturano senza IVA?
Perché sono soggetti esteri e tu sei un soggetto passivo italiano. Le regole sono due, entrambe nel DPR 633/1972 in vigore a ottobre 2026:
- Art. 7-ter, comma 1, lett. a: un servizio reso a un soggetto passivo stabilito in Italia si considera effettuato in Italia. La commissione è quindi un'operazione italiana, anche se chi la vende sta a Dublino o ad Amsterdam.
- Art. 17, comma 2: quando il fornitore non è residente, gli obblighi IVA passano al committente italiano. Se il fornitore è di un altro Paese UE, il committente integra la fattura ricevuta.
L'aliquota è quella ordinaria del 22% (art. 16). In pratica: su 1.000 euro di commissioni del mese, integri 220 euro di IVA a debito. Cosa succede a quei 220 euro, se li recuperi o restano un costo, lo vediamo più sotto.
Una precisazione utile: secondo la guida dell'Agenzia, se il fornitore estero opera tramite una stabile organizzazione in Italia, il reverse charge non si applica. Guarda sempre chi ha emesso la fattura e con quale partita IVA.
Che documento devo mandare allo SDI: TD17, TD18 o TD19?
Per le commissioni OTA il codice è TD17. La guida dell'Agenzia delle Entrate alla compilazione delle fatture elettroniche (versione 1.9 del 5 marzo 2024) distingue così:
| Codice | Cosa integra | Vale per le commissioni OTA? |
|---|---|---|
| TD16 | reverse charge interno, fornitore italiano | No |
| TD17 | acquisto di servizi dall'estero | Sì |
| TD18 | acquisto di beni intracomunitari | No |
| TD19 | acquisto di beni già in Italia da non residente | No |
Per un fornitore UE il TD17 vale come integrazione della fattura ricevuta; per un fornitore extra-UE varrebbe come autofattura. Airbnb Ireland e Booking.com B.V. sono entrambi nell'Unione, quindi è un'integrazione. Il TD17 viene recapitato solo a te: il portale non riceve nulla.
Come si compila il TD17 per Airbnb o Booking?
La guida dell'Agenzia indica questi campi:
- CedentePrestatore: i dati del portale, con il suo Paese di residenza (IE per Airbnb Ireland, NL per Booking.com B.V.).
- CessionarioCommittente: i dati della tua azienda.
- Data: per un servizio intra-UE, la data di ricezione della fattura del portale, o comunque una data nel mese in cui l'hai ricevuta.
- Importi: l'imponibile della fattura del portale e l'imposta calcolata da te.
- DatiFattureCollegate: numero e data della fattura che stai integrando.
- Numero: l'Agenzia consiglia una numerazione progressiva dedicata.
Il documento integrativo si annota sia nel registro delle fatture emesse sia in quello degli acquisti. Per correggere un TD17 sbagliato si manda un altro TD17 con importi positivi o negativi, collegato a quello errato.
Entro quando va inviato?
Il D.Lgs. 127/2015, art. 1, comma 3-bis, nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2026, chiede di trasmettere i dati degli acquisti dall'estero entro il 15 del mese successivo a quello di ricevimento della fattura. La guida aggiunge un consiglio pratico: se vuoi ritrovare l'operazione nelle bozze dei registri IVA precompilati, invia il TD17 entro la fine del mese riportato nel campo Data.
Due cose da sapere. Booking e Airbnb non fatturano tutti nello stesso giorno, quindi la fattura di settembre può arrivarti a ottobre: conta il mese di ricezione. E dal 1° gennaio 2027 il DPR 633/1972 e questo articolo del D.Lgs. 127/2015 lasciano il posto al Testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026): i riferimenti normativi cambiano numero, quindi verifica le scadenze dell'anno prossimo con il tuo commercialista.
L'IVA in reverse charge è un costo o no?
Qui sta la differenza che pochi calcolano. Integrare l'IVA significa averla sia a debito sia, potenzialmente, a credito. Se la detrazione ti spetta, i due importi si annullano e la commissione ti costa il suo imponibile. Se non ti spetta, l'IVA resta in tasca all'Erario e diventa costo.
La regola è nell'art. 19: l'IVA sugli acquisti è detraibile (comma 1), ma non lo è quella sugli acquisti che servono a operazioni esenti o non soggette (comma 2). Se sei in regime forfettario il discorso si chiude subito: il TD17 lo mandi comunque, ma l'IVA in reverse charge non la detrai mai e la versi con F24 entro il 16 del secondo mese successivo al trimestre (L. 190/2014, art. 1, comma 58, lett. e-bis), quindi per te è sempre un costo. In regime ordinario, per un property manager la domanda pratica diventa: come riaddebito le commissioni al proprietario?
| Come riaddebiti la commissione | Natura in fattura | IVA del TD17 | Costo vero della commissione |
|---|---|---|---|
| Con IVA al 22% | imponibile | detraibile | l'imponibile |
| Esente art. 10 | N4 | non detraibile | imponibile più IVA |
| Fuori campo art. 15 | N1 | non detraibile | imponibile più IVA |
| Non soggetta | N2.2 | non detraibile | imponibile più IVA |
Esempio: 1.000 euro di commissioni. Nel primo caso il costo è 1.000 euro. Negli altri tre è 1.220 euro, perché i 220 euro di IVA non li recuperi. Su un portafoglio con 60.000 euro di commissioni l'anno sono 13.200 euro di differenza sul margine. Quale trattamento sia corretto per la tua attività lo decide il commercialista, non il gestionale: ma il margine deve seguire la scelta che hai fatto.
Cosa succede se ho integrato le fatture dei portali come esenti?
Capita: alcuni TD17 sono stati trasmessi con natura N4 e aliquota zero, cioè senza calcolare IVA. Ma N4 identifica operazioni davvero esenti, quelle dell'art. 10 del DPR 633/1972: non è una scelta per non applicare l'imposta. Le commissioni di intermediazione dei portali sono di norma imponibili al 22%, quindi un TD17 con N4 non cancella l'IVA dovuta: su 1.000 euro di commissioni restano 220 euro di imposta da integrare.
Se trovi TD17 con N4, chiedi al commercialista di verificare se un'esenzione si applica davvero. Se non si applica, i documenti vanno corretti e l'IVA va versata, con le eventuali sanzioni ridotte del ravvedimento operoso. Finché la verifica non è chiusa, nel margine conta il costo che ti assegna la tabella sopra: 1.220 euro se per te quell'IVA non è detraibile, 1.000 se la detrai.
Se non sai come sono stati trasmessi i tuoi TD17, apri il Cassetto Fiscale o chiedi al commercialista l'elenco del trimestre: è il dato di partenza per qualunque controllo.
Come lo fa Dott.House
In Impostazioni, la pagina IVA sulle commissioni OTA ti chiede una sola cosa per periodo: l'IVA che ti auto-addebiti sulle commissioni estere è detraibile o no. Le opzioni sono quattro, le stesse della tabella sopra: detraibile con riaddebito al 22%, esente art. 10, fuori campo art. 15, non soggetta N2.2. Puoi impostarle per data, perché il trattamento può cambiare nel tempo, e un interruttore registra come sono state trasmesse in passato le integrazioni dei portali (IVA assolta oppure N4 con aliquota zero), così il margine rispecchia quello che hai pagato davvero. È un dato di archivio, non una scelta fiscale: se il commercialista stabilisce che l'IVA era dovuta, va corretto anche qui. Da lì Dott.House ricalcola il costo delle commissioni, il margine e la quota del proprietario di ogni prenotazione.
Nella sezione Autofatture carichi le fatture PDF dei portali e Dott.House prepara il TD17 in XML e PDF, da mandare al commercialista. La tabella Riconciliazione autofatture OTA mostra, per portale e per mese, le commissioni delle prenotazioni e se l'autofattura c'è: Coperto, Mancante o In attesa, quando la fattura del mese può ancora arrivare.
Per stimare quanto pesano le commissioni prima delle tasse puoi usare il calcolatore commissioni OTA, e per il quadro completo la guida al margine netto negli affitti brevi.
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