Come si fattura a un proprietario negli affitti brevi?
Dipende dal contratto che hai con lui. In revenue share (gestione con mandato) fatturi al proprietario i tuoi compensi: la tua quota su ogni prenotazione, più quello che il contratto ti fa riaddebitare, con IVA al 22% se sei in regime ordinario. In rent to rent non gli fatturi nulla: sei il suo inquilino, gli paghi un canone e i soggiorni li vendi tu. In consulenza fatturi solo la tua parcella.
Il resto dell'articolo spiega cosa va in fattura in ciascun caso, chi fattura all'ospite, e dove si sbaglia più spesso.
Quali documenti esistono tra te, il proprietario e l'ospite?
Nella gestione di un immobile di terzi girano tre flussi diversi, e confonderli è l'errore più comune:
| Documento | Chi lo emette | A chi | Cosa contiene |
|---|---|---|---|
| Fattura del soggiorno | il proprietario, o tu se il contratto lo prevede | l'ospite | soggiorno, servizi extra, tassa di soggiorno se riscossa |
| Fattura dei compensi | tu | il proprietario | la tua quota per prenotazione, commissioni e extra riaddebitati |
| Rendiconto | tu | il proprietario | incassi, trattenute e netto da versare |
Il rendiconto non è un documento fiscale: è il conto che spiega al proprietario quanto gli versi. La fattura dei compensi è quella che ti fa incassare, e deve tornare con il rendiconto riga per riga. Su come costruire il secondo trovi una guida al rendiconto per i proprietari.
Cosa metti nella fattura dei compensi in revenue share?
Dipende da cosa il contratto ti fa trattenere. Le combinazioni più comuni sono sei:
| Modalità | Cosa fatturi al proprietario |
|---|---|
| Agenzia completa | quota di gestione, servizi extra e commissione del portale |
| Agenzia senza extra | quota di gestione e commissione del portale |
| Agenzia senza OTA | quota di gestione e servizi extra |
| Consulenza | solo la quota di gestione |
| Rent to rent | niente: fatturi tu all'ospite l'intero soggiorno |
| Proprietà | niente: l'immobile è tuo e fatturi tu all'ospite |
Le prenotazioni da includere sono quelle confermate e quelle cancellate con penale, perché lì una parte dell'incasso è rimasta e la tua quota ti spetta. Le cancellate senza penale e quelle mai confermate restano fuori.
Il ritmo più pratico è una fattura per proprietario al mese, con una riga per prenotazione: annuncio, numero di prenotazione, check-in e check-out. Così il proprietario può confrontarla con il rendiconto senza chiederti nulla.
Con che IVA fatturi i compensi?
La quota di gestione è un servizio che vendi al proprietario: in regime ordinario sconta l'aliquota del 22% (art. 16 DPR 633/1972).
Le commissioni dei portali riaddebitate sono il punto delicato. Puoi riaddebitarle con IVA al 22%, esenti o fuori campo, e la scelta cambia il tuo margine: se la commissione serve a un'operazione esente o non soggetta, l'IVA che hai integrato in reverse charge non è detraibile (art. 19, comma 2). Quale trattamento sia corretto lo decide il commercialista in base al contratto. Il costo vero delle commissioni lo trovi nella guida alle commissioni OTA.
Quando scatta il bollo da 2 euro?
L'Agenzia delle Entrate, nella guida sull'imposta di bollo sulle fatture elettroniche (giugno 2026), considera soggette a bollo le fatture in cui la somma delle operazioni senza IVA supera 77,47 euro: quelle con natura N2.1 e N2.2 (non soggette), N3.5 e N3.6 (non imponibili) e N4 (esenti). Per ogni fattura con il bollo l'importo dovuto è 2 euro.
Nella fattura al proprietario succede quando riaddebiti commissioni esenti per più di 77,47 euro. Hai due scelte: riaddebiti i 2 euro al proprietario con una riga "rivalsa imposta di bollo", oppure li tieni a tuo carico. Attenzione: la riga di rivalsa non deve far scattare il bollo da sola, quindi la soglia si controlla prima di aggiungerla.
Chi fattura all'ospite in revenue share?
Di norma il proprietario, perché il soggiorno lo vende lui. Se è un privato che affitta fuori dall'attività d'impresa, è una locazione breve (D.L. 50/2017, art. 4): niente fattura all'ospite. Se tu incassi i canoni per suo conto, sei tenuto alla ritenuta del 21% a titolo d'acconto (art. 4, comma 5): ne parliamo nella guida alla ritenuta del 21%.
Se il proprietario è una società o ha partita IVA, la fattura all'ospite la emette lui con la sua serie e la sua numerazione. Alcuni contratti affidano a te l'emissione per suo conto: in quel caso la quota del proprietario finisce nella fattura all'ospite con l'IVA del proprietario, e per quelle prenotazioni la fattura dei compensi non serve più.
E nel rent to rent?
Nel rent to rent prendi l'immobile in locazione dal proprietario e lo subaffitti agli ospiti. Il proprietario incassa un canone fisso, tu incassi tutto il resto e ti tieni il rischio. Il D.L. 50/2017 (art. 4, comma 3) estende le regole delle locazioni brevi anche ai contratti di sublocazione stipulati alle stesse condizioni.
Per le fatture la conseguenza è semplice: non c'è una fattura dei compensi al proprietario, perché non gli vendi un servizio. Le fatture le emetti tu agli ospiti, per l'intero soggiorno. Quello che devi controllare è un'altra cosa: che il canone che paghi stia sotto i ricavi anche nei mesi bassi. È il conto del margine netto, non della fatturazione.
Come lo fa Dott.House
In area Commercialista, la pagina Fatture ha due schede. Entrambe sono in accesso anticipato: si attivano azienda per azienda, su richiesta. Fatture ospiti genera le fatture elettroniche del soggiorno, emesse dal proprietario o da te secondo il suo profilo fiscale, con serie e numerazione separate per ogni emittente. Fatture proprietari genera la fattura dei tuoi compensi: scegli il proprietario e il periodo, vedi l'anteprima con una riga per prenotazione (netto, IVA, lordo) e generi una fattura TD01 in XML e PDF. Le prenotazioni già fatturate vengono segnalate, e quelle già fatturate all'ospite con la quota del proprietario non generano compenso.
Nelle impostazioni delle fatture, alla scheda Fattura al proprietario, scegli la serie, il testo della riga e se riaddebitare il bollo da 2 euro. Oggi la fattura dei compensi si genera per i proprietari società: per un proprietario persona fisica, o per un immobile co-intestato, la emetti a mano. Dott.House prepara il documento ma non lo trasmette allo SDI: lo scarichi e lo mandi con il tuo canale abituale.
La modalità di fatturazione si imposta su ogni annuncio (Agenzia completa, Agenzia senza extra, Agenzia senza OTA, Rent to rent, Proprietà, Consulenza), ed è la stessa che usa il margine. Per evitare gli errori classici nei conti con i proprietari leggi anche gli errori comuni nei rendiconti.
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