Cos'è la DAC7 per chi affitta a breve?
È l'obbligo, per Airbnb, Booking e le altre piattaforme, di comunicare ogni anno all'Agenzia delle Entrate chi affitta tramite loro e quanto incassa: identità, codice fiscale, indirizzo di ogni annuncio, corrispettivi per trimestre, commissioni trattenute e notti affittate. Lo fanno entro il 31 gennaio per l'anno precedente, e entro la stessa data mandano gli stessi dati anche a te.
Non è una tassa e non cambia quanto paghi. Cambia quello che il Fisco sa prima che tu presenti la dichiarazione.
Da dove viene la DAC7?
È la direttiva UE 2021/514, che ha modificato la direttiva 2011/16 sulla cooperazione amministrativa in materia fiscale. Si applica dal 1° gennaio 2023. In Italia l'ha recepita il decreto legislativo 32/2023; le modalità tecniche sono nel provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 20 novembre 2023.
Le piattaforme comunicano all'Agenzia del Paese in cui sono registrate, e le autorità fiscali europee si scambiano poi i dati. Il risultato, per te, è lo stesso: l'Agenzia delle Entrate riceve i dati dei tuoi affitti anche se il portale ha sede in Irlanda o nei Paesi Bassi.
La prima comunicazione, sui dati 2023, era prevista per il 31 gennaio 2024 ed è stata prorogata al 15 febbraio 2024. Da allora va a regime ogni anno.
Quali dati comunicano Airbnb e Booking?
Per chi affitta immobili la direttiva elenca questi dati:
| Dato | Dettaglio |
|---|---|
| Identità | Nome, indirizzo, data di nascita |
| Codici fiscali | Codice fiscale (TIN) e partita IVA se disponibile |
| Annuncio | Indirizzo di ogni immobile e dati catastali, se disponibili |
| Incassi | Corrispettivo pagato o accreditato in ogni trimestre, al netto di quanto trattenuto dalla piattaforma |
| Attività | Numero di locazioni per ogni annuncio |
| Costi | Commissioni, compensi e imposte trattenuti o addebitati dalla piattaforma |
| Notti | Numero di giorni di locazione e tipo di immobile, se disponibili |
Il provvedimento dell'Agenzia aggiunge che le piattaforme comunicano anche il codice fiscale italiano del venditore, quando ce l'hanno. Per questo Airbnb, per l'Italia, chiede il codice fiscale; i dati catastali invece sono facoltativi.
Sono comunicati anche i soggiorni di ospiti italiani in immobili italiani: le FAQ dell'Agenzia confermano che non conta se l'operazione è transfrontaliera.
Chi è escluso dalla DAC7?
Le esclusioni per gli affitti riguardano solo le entità, non le persone fisiche: è escluso il venditore-entità per cui la piattaforma ha facilitato oltre 2.000 locazioni per lo stesso annuncio nell'anno. In pratica sono grandi strutture con un unico annuncio. Il privato con uno o due appartamenti, e la società di gestione con annunci separati per immobile, restano dentro.
Se sei un property manager, chi viene comunicato?
Dipende da chi è il "venditore" sulla piattaforma. Le FAQ dell'Agenzia delle Entrate chiariscono un caso frequente: se il property manager non è a sua volta un gestore di piattaforma, la piattaforma comunica come venditore solo il proprietario dell'immobile.
Anche Airbnb scrive che chi gestisce annunci per conto di altri può dover fornire i dati fiscali del proprietario. Quindi:
- per ogni immobile in gestione, raccogli dal proprietario codice fiscale e dati catastali prima di pubblicare l'annuncio;
- inseriscili nel profilo fiscale del portale per quell'annuncio;
- avvisa il proprietario che a gennaio la piattaforma comunicherà i suoi incassi all'Agenzia, così il suo commercialista non è colto di sorpresa.
Cosa ricevi tu e cosa succede se non rispondi?
Entro il 31 gennaio la piattaforma ti manda le informazioni che ha comunicato su di te. Airbnb scrive che i dati sono condivisi ogni gennaio per l'anno precedente. Conservali: sono la versione del portale dei tuoi incassi, quella che l'Agenzia ha già in mano.
Se non fornisci i dati richiesti, il decreto 32/2023 prevede una sequenza precisa: dopo due solleciti e 60 giorni senza risposta, la piattaforma chiude il tuo profilo o trattiene il corrispettivo. Airbnb scrive che in quel caso blocca i pagamenti dopo averti avvisato, e comunica comunque i dati che ha.
Le sanzioni del decreto colpiscono la piattaforma, non l'host: per la comunicazione omessa è quella dell'articolo 10 del D.Lgs. 471/1997 (da 1.500 a 15.000 €) aumentata della metà, quindi da 2.250 a 22.500 € secondo il nostro calcolo; per la mancata registrazione 10.000 €. È per questo che i portali sono rigidi sui dati fiscali.
Come si collega la DAC7 alla ritenuta e alla dichiarazione?
Sono tre cose diverse, che usano dati simili:
| Obbligo | Chi lo fa | Scadenza | A cosa serve |
|---|---|---|---|
| DAC7 | Piattaforma | 31 gennaio | Informare il Fisco su venditori e incassi |
| Ritenuta 21% (D.L. 50/2017) | Intermediario che incassa | F24 entro il 16 del mese dopo | Acconto d'imposta del locatore |
| Comunicazione contratti (D.L. 50/2017) | Intermediario | 30 giugno | Dati di ogni contratto, compreso il CIN |
| 730 o Redditi | Tu | Scadenze dichiarative | Calcolare l'imposta dovuta |
La guida dell'Agenzia di aprile 2026 sulle locazioni brevi descrive la comunicazione del 30 giugno e la ritenuta, ma non parla di DAC7: non abbiamo trovato un testo ufficiale che coordini le due comunicazioni, quindi trattale come obblighi separati.
Per te il punto è uno: i totali devono tornare. Il corrispettivo trimestrale DAC7, le ritenute certificate e i canoni nel quadro della dichiarazione sono tre letture dello stesso anno. Se non coincidono, la differenza va capita prima della dichiarazione, non dopo. Le cause tipiche sono le cancellazioni rimborsate, i soggiorni a cavallo d'anno e la differenza tra lordo e netto delle commissioni: come leggere la ritenuta lo spieghiamo in ritenuta del 21% di Airbnb e Booking nel 730, le aliquote in tassazione delle locazioni brevi 2026.
Un esempio: perché i totali non coincidono
Prendi un appartamento con numeri inventati, solo per vedere il meccanismo. Il canone lordo pagato dagli ospiti nell'anno è 24.000 €, e il portale ha trattenuto 3.600 € di commissioni. Nel riepilogo DAC7 trovi 20.400 € di corrispettivo e, a parte, i 3.600 € di commissioni: la direttiva definisce il corrispettivo al netto di quanto la piattaforma trattiene. Nel quadro della dichiarazione, invece, va il canone lordo.
| Voce | Importo | Da dove viene la differenza |
|---|---|---|
| Canone lordo in dichiarazione | 24.000 € | Base della cedolare, senza togliere le commissioni |
| Corrispettivo DAC7 | 20.400 € | Al netto delle commissioni trattenute: 24.000 − 3.600 |
| Commissioni DAC7 | 3.600 € | Riportate a parte nel riepilogo |
| Payout sul conto | 20.400 € | Coincide con il corrispettivo DAC7, se non ci sono rimborsi o soggiorni a cavallo d'anno |
Chi mette in dichiarazione il numero DAC7, o i payout, dichiara 3.600 € in meno del dovuto. Nessuno dei numeri è sbagliato: misurano cose diverse. Ma se non sai spiegare la differenza, il giorno in cui qualcuno te la chiede non hai la risposta pronta. Per questo conviene fare il confronto ogni anno, a febbraio, quando arriva il riepilogo.
Non abbiamo trovato provvedimenti o comunicati dell'Agenzia che annuncino lettere di compliance basate sui dati DAC7. I dati però arrivano, ogni anno, prima della tua dichiarazione.
Cosa cambia nel 2027 e dopo?
- Dal 1° gennaio 2027 il decreto 32/2023 è in gran parte abrogato dal decreto legislativo 141/2026, il testo unico adempimenti e accertamento. Le regole DAC7 passano negli articoli da 210 a 224 con le stesse scadenze: per te non cambia nulla, cambia la norma da citare.
- Tra luglio 2028 e gennaio 2030, a seconda dello Stato, si applica la direttiva UE 2025/516 (ViDA): per le locazioni fino a 30 notti la piattaforma diventa fornitore ai fini IVA, salvo che l'host le comunichi la partita IVA e dichiari di applicare l'imposta lui. È una regola IVA, non DAC7, ma riguarda gli stessi portali e gli stessi host.
Cosa fare entro il prossimo 31 gennaio?
- Controlla i dati fiscali su ogni portale: codice fiscale, indirizzo, dati catastali di ogni annuncio, partita IVA se ce l'hai.
- Per gli immobili in gestione, verifica che il venditore indicato sia il proprietario giusto.
- Scarica il riepilogo DAC7 che il portale ti manda e archivialo con le certificazioni delle ritenute.
- Confronta i totali del riepilogo con i payout e con le prenotazioni dell'anno, trimestre per trimestre.
- Passa tutto al commercialista insieme alla CU delle ritenute, prima della dichiarazione.
Come lo fa Dott.House
Dott.House non invia nulla all'Agenzia delle Entrate per la DAC7: la comunicazione la fanno le piattaforme, e Dott.House non le sostituisce.
Ti aiuta nel punto in cui la DAC7 ti tocca davvero: far tornare i numeri. In Prenotazioni → Lista trovi ogni prenotazione importata dal PMS con canale, date e importi; in Performance prenotazioni vedi i ricavi per canale e il netto dopo le commissioni OTA. Sono la base per confrontare il riepilogo di gennaio con quello che hai incassato davvero, trimestre per trimestre. In Proprietari tieni per ogni proprietario il regime fiscale, che entra nel netto del rendiconto.
I PMS collegati in automatico sono Guesty, Krossbooking, Avantio e TeamSystem Hospitality; da Amenitiz, ItalianWay, Passepartout Welcome e Welcome Booking importi le prenotazioni da file. Come si costruisce il margine per immobile lo trovi in margine netto negli affitti brevi.
Le regole fiscali dipendono dal tuo caso: verificale sempre con il tuo commercialista. Vuoi far tornare incassi, portali e rendiconti in un posto solo? Prenota una demo.