Quando servono i corrispettivi negli affitti brevi?
Servono quando la tua attività rientra nelle operazioni dell'art. 22 del DPR 633/1972: quelle per cui la fattura non è obbligatoria, se il cliente non la chiede entro il momento dell'operazione. Tra queste ci sono le prestazioni alberghiere. Chi le effettua, dal 1° gennaio 2020, memorizza i corrispettivi giornalieri e li trasmette all'Agenzia delle Entrate con un registratore telematico, entro 12 giorni.
Non riguardano invece il privato in cedolare secca, né il property manager che vende solo servizi di gestione ai proprietari: lì il cliente è un'altra partita IVA o un proprietario, e il documento è la fattura.
Che differenza c'è tra fattura e corrispettivo?
La fattura è nominativa: dice chi compra, si trasmette allo SDI e il cliente la ritrova nel suo cassetto. Il corrispettivo è l'incasso del giorno: al cliente dai un documento commerciale, e all'Agenzia arrivano i totali, divisi per aliquota IVA.
| Aspetto | Fattura elettronica | Corrispettivo telematico |
|---|---|---|
| Per chi | ogni operazione, o se il cliente la chiede | operazioni dell'art. 22 DPR 633/1972 |
| Cosa riceve il cliente | la fattura con i suoi dati | il documento commerciale |
| Cosa arriva all'Agenzia | il singolo documento, via SDI | i totali del giorno per aliquota |
| Strumento | software di fatturazione | registratore telematico o procedura web |
| Termine di invio | quello delle fatture | entro 12 giorni dall'operazione |
Le due cose convivono. Se un ospite pagato con documento commerciale ti chiede poi la fattura, la emetti, ma quell'importo è lo stesso incasso: non va sommato due volte nel fatturato.
Chi deve fare i corrispettivi negli affitti brevi?
Il punto di partenza è la natura dell'attività, non il canale di vendita.
- Privato in locazione breve: il D.L. 50/2017, art. 4 definisce locazioni brevi i contratti fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa. Niente partita IVA, niente fatture, niente corrispettivi. Il fisco del privato è quello della tassazione delle locazioni brevi.
- Property manager in agenzia (mandato o revenue share): il tuo cliente è il proprietario, a cui fatturi i compensi.
- Impresa che vende soggiorni agli ospiti: rent to rent, case vacanza gestite in forma d'impresa, affittacamere. Qui l'ospite è il tuo cliente. Se la prestazione rientra tra quelle dell'art. 22, puoi certificare con il corrispettivo invece che con la fattura, salvo che l'ospite la chieda.
Se il soggiorno che vendi sia una "prestazione alberghiera" ai sensi dell'art. 22, o una locazione, dipende da come è organizzata l'attività e dai servizi che offri. Non è una scelta da fare da soli: la impostate con il commercialista all'apertura della partita IVA.
Come funziona la trasmissione dei corrispettivi?
L'art. 2 del D.Lgs. 127/2015, nel testo in vigore a ottobre 2026, prevede tre regole pratiche:
- Memorizzazione e trasmissione: i dati dei corrispettivi giornalieri si memorizzano elettronicamente e si trasmettono all'Agenzia (comma 1).
- Strumenti sicuri e collegati al POS: lo strumento usato deve garantire l'inalterabilità dei dati, e quello con cui accetti i pagamenti elettronici deve essere sempre collegato a quello che memorizza i corrispettivi (comma 3). Le regole sul collegamento si applicano dal 1° gennaio 2026, per effetto della legge di bilancio 2025.
- Termine: la trasmissione avviene entro dodici giorni dall'effettuazione dell'operazione (comma 6-ter).
All'Agenzia arrivano, per ogni trasmissione, la matricola del registratore e i totali per aliquota IVA. Gli stessi dati li ritrovi nel portale Fatture e corrispettivi, e quindi nel Cassetto Fiscale.
Perché i corrispettivi confondono il fatturato?
Perché vivono in un posto diverso dalle fatture e dalle prenotazioni. Tre errori ricorrenti:
- Contati due volte: l'ospite paga con documento commerciale, poi chiede la fattura. Se sommi corrispettivi e fatture emesse, quell'incasso compare due volte. Il registratore tiene il totale dei corrispettivi già fatturati: va sottratto.
- Lordi invece che netti: il corrispettivo è un incasso IVA compresa. Per confrontarlo con un margine serve l'imponibile, aliquota per aliquota.
- Non attribuiti: il corrispettivo non dice a quale immobile si riferisce. Se gestisci più strutture con lo stesso registratore, devi decidere tu dove metterlo, o almeno sotto quale categoria di ricavo.
C'è poi il caso del registratore fermo: alcune trasmissioni segnalano un periodo di inattività invece di un incasso. Non sono errori da correggere, e non vanno lette come giorni a zero di un immobile che lavorava.
Dal 1° gennaio 2027 il DPR 633/1972 lascia il posto al Testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026), e anche l'art. 1 del D.Lgs. 127/2015 è tra le norme abrogate da quella data: i riferimenti cambiano, quindi verifica le regole del 2027 con il commercialista.
Come controllare i corrispettivi a fine mese?
Bastano quattro verifiche, da fare prima di chiudere il mese con il commercialista:
- Ogni giorno lavorato ha la sua trasmissione. Confronta i giorni con check-in o incassi con le trasmissioni del registratore: un giorno con incassi e senza trasmissione è un buco da sistemare entro i 12 giorni.
- Il totale torna con gli incassi. Somma i corrispettivi del mese e confrontali con quanto è arrivato in banca da POS e contanti versati. Le differenze grandi di solito sono pagamenti finiti su un altro canale, come il bonifico di un'agenzia.
- Il già fatturato è sottratto. Se nel mese hai fatto fatture a ospiti già certificati con documento commerciale, il fatturato deve contare quell'incasso una volta sola.
- Le aliquote sono quelle giuste. Soggiorno, servizi extra e tassa di soggiorno non sono la stessa cosa: se tutto finisce sotto un'unica aliquota, chiedi al commercialista come è configurato il registratore.
Fatto questo, il corrispettivo smette di essere un numero a parte e diventa una riga del fatturato come le fatture. È lo stesso principio del controllo di gestione negli affitti brevi: un dato vale solo se lo puoi confrontare con gli altri.
Come lo fa Dott.House
Dott.House non emette corrispettivi: li legge. Se hai collegato il Cassetto Fiscale, la sezione Corrispettivi (sotto Cassetto Fiscale, area Contabilità) importa le trasmissioni del tuo registratore telematico dall'Agenzia delle Entrate, con la matricola RT, il dettaglio per aliquota IVA (imponibile e IVA) e i giorni di inattività. I dati che arrivano dall'Agenzia non si modificano; puoi assegnare a ogni corrispettivo una categoria di ricavo o escluderlo dal fatturato con Ignora, senza cancellarlo.
Nel fatturato della dashboard i corrispettivi entrano al netto dell'IVA e al netto di quelli già fatturati, così l'incasso con documento commerciale più fattura conta una volta sola. Le prenotazioni del PMS non ancora fatturate restano nella redditività delle locazioni, separate dal fatturato fiscale.
Per collegare il Cassetto Fiscale segui la guida alle credenziali Fisconline, e se il collegamento si interrompe quella su come aggiornare le credenziali.
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