Quando un property manager deve emettere un'autofattura?
Ogni volta che compra qualcosa e l'IVA non è in fattura perché tocca a lui assolverla. Nel lavoro di un property manager succede soprattutto in due casi: fornitori esteri (portali, software, pubblicità online, acquisti su marketplace) e alcuni fornitori italiani che fatturano in reverse charge interno, come le imprese di pulizia di edifici. Il documento si manda allo SDI con un codice tra TD16 e TD19.
Se lavori in partita IVA, ogni mese hai quasi certamente almeno due di questi documenti: uno per Airbnb e uno per Booking. Il resto dipende da cosa compri.
Quali codici TD esistono e quale ti serve?
La guida dell'Agenzia delle Entrate alla compilazione delle fatture elettroniche (versione 1.9, 5 marzo 2024) definisce quattro documenti integrativi per gli acquisti:
| Codice | Quando si usa | Esempio nel lavoro di un PM |
|---|---|---|
| TD16 | reverse charge interno, fornitore italiano | pulizie di edifici fatturate con natura N6.7 |
| TD17 | servizi da fornitore estero | commissioni Airbnb e Booking, abbonamenti software esteri, pubblicità online |
| TD18 | beni spediti da un Paese UE | biancheria o arredi comprati da un venditore UE |
| TD19 | beni già in Italia venduti da un non residente | merce in magazzino italiano di un venditore estero |
TD01 invece non è un'autofattura: è la fattura normale. Se il fornitore ti manda un TD01 con l'IVA italiana addebitata, non devi integrare nulla.
Quando si usa il TD17?
Quando compri un servizio da un fornitore non residente e senza stabile organizzazione in Italia. Il servizio si considera effettuato in Italia perché tu sei un soggetto passivo stabilito qui (art. 7-ter DPR 633/1972), e gli obblighi IVA passano a te (art. 17, comma 2).
La guida distingue due situazioni:
- Fornitore UE: il TD17 vale come integrazione della fattura ricevuta. Nel campo Data metti la data di ricezione, o una data dello stesso mese.
- Fornitore extra-UE: il TD17 vale come autofattura. Nel campo Data metti la data di effettuazione dell'operazione.
L'aliquota ordinaria è il 22% (art. 16). Su un abbonamento software estero da 200 euro al mese integri 44 euro di IVA. Per le commissioni dei portali, con tutti i dettagli sulla detraibilità, c'è una guida a parte sulle commissioni OTA, che spiega anche quanto trattengono.
Quando si usano TD18 e TD19?
Per i beni, non per i servizi. Il TD18 serve quando un venditore di un altro Paese UE ti spedisce merce in Italia: integri la sua fattura secondo l'art. 46 del D.L. 331/1993. Il TD19 serve quando un venditore non residente ti vende beni che sono già in Italia, quindi né importazione né acquisto intracomunitario: integri (fornitore UE) o emetti autofattura (fornitore extra-UE) secondo l'art. 17, comma 2.
Caso tipico: ordini su un marketplace e la fattura dice "Beni spediti da" un Paese UE, con la dicitura di cessione intracomunitaria esente. È un TD18. Se invece il venditore estero ha addebitato l'IVA italiana con una partita IVA italiana, è un acquisto normale.
E la merce che arriva da fuori Unione? Lì il documento è la bolletta doganale, non un'autofattura.
Quando si usa il TD16 per le pulizie?
L'art. 17, comma 6, lett. a-ter del DPR 633/1972 applica il reverse charge alle "prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici". In questi casi il fornitore italiano emette la fattura senza IVA con la natura N6.7 e tu la integri con un TD16.
Non tutte le fatture di pulizia rientrano in questa regola: dipende da cosa viene pulito e da come il fornitore inquadra il servizio. Se ricevi fatture di pulizia con natura N6.7, il TD16 è dovuto; se ricevi fatture con IVA addebitata, no. Per i casi dubbi decide il commercialista, non il gestionale.
Per il TD16 la guida consiglia l'invio allo SDI entro la fine del mese indicato nel campo Data, se vuoi che l'operazione compaia nelle bozze dei registri IVA precompilati.
Entro quando vanno trasmesse?
Per gli acquisti da fornitori esteri, il D.Lgs. 127/2015, art. 1, comma 3-bis, nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2026, fissa la trasmissione entro il 15 del mese successivo a quello di ricevimento del documento o di effettuazione dell'operazione. Dal 1° gennaio 2027 il DPR 633/1972 e questo articolo vengono sostituiti dal Testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026): i riferimenti cambiano, quindi ricontrolla i termini all'inizio dell'anno.
Il documento integrativo si registra due volte: nel registro delle fatture emesse e in quello degli acquisti. Per correggerne uno sbagliato si manda un documento dello stesso tipo con importi di segno opposto, collegato a quello da rettificare.
Quali errori capitano più spesso?
- Codice sbagliato: un TD19 al posto del TD17 per le commissioni dei portali. Le commissioni sono servizi.
- Partita IVA del fornitore scritta male: con prefisso doppio, spazi o caratteri invisibili copiati dal PDF. Il documento rischia di portare un identificativo che non corrisponde al fornitore.
- Autofattura su un fornitore italiano: il reverse charge dell'art. 17, comma 2 riguarda i fornitori non residenti. Se il fornitore è italiano e ha addebitato l'IVA, l'autofattura non serve.
- Mesi scoperti: una fattura del portale arrivata in ritardo e mai integrata. Un controllo mensile commissioni contro autofatture lo trova subito.
- Valuta estera: l'imponibile va convertito in euro, non riportato come se fosse in euro.
Come lo fa Dott.House
Nella sezione Autofatture (area Commercialista) carichi i PDF delle fatture dei fornitori esteri: portali, abbonamenti, commissioni, acquisti online. Dott.House legge fornitore, partita IVA, sede, imponibile, valuta e periodo, e ti chiede di confermare cosa hai comprato: servizio, merce spedita da un Paese UE, merce già in Italia. Da qui sceglie il documento giusto, TD17, TD18 o TD19. Se il fornitore ha già addebitato l'IVA italiana, ti dice che l'autofattura non serve; se è merce importata da fuori UE, che il documento è la bolletta doganale.
Le autofatture escono in XML FatturaPA e in PDF, con le valute estere convertite in euro alla generazione. Con Invia al commercialista le spedisci via email in un'unica volta e ogni riga segna se è già stata inviata. La tabella Riconciliazione autofatture OTA confronta, per portale e mese, le commissioni delle prenotazioni con le autofatture generate e segnala i mesi scoperti. Il TD16 per il reverse charge interno, oggi, Dott.House non lo genera.
Le fatture dei fornitori italiani arrivano invece dal Cassetto Fiscale: se non l'hai ancora collegato, parti da come ottenere le credenziali Fisconline.
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