Come si stima il netto del proprietario prima di fine mese?
Parti dalle prenotazioni già confermate che cadono nel mese, togli commissioni OTA, la tua quota e l'imposta, poi le spese già note da riaddebitare. Il risultato è il netto "già in tasca". Le notti ancora libere sono l'unica vera incognita, e vanno stimate a parte e dichiarate come stima.
Una proiezione così risponde alla domanda che ogni proprietario fa a metà mese: "quanto mi arriva?". E ti evita la telefonata del 16 del mese dopo, quando il bonifico è più basso di quello che si aspettava.
Perché un proprietario vuole la proiezione dei netti?
Perché ha delle uscite fisse: il mutuo, il condominio, l'IMU, a volte un secondo immobile. Un affitto breve rende di più di un canone lungo, ma è variabile, e la variabilità è quello che il proprietario sopporta peggio.
Una proiezione mensile cambia il rapporto in tre modi:
- Niente sorprese: se ottobre sarà debole, il proprietario lo sa a inizio mese, non a novembre.
- Meno domande: chi vede i numeri prima non chiede spiegazioni dopo.
- Decisioni condivise: un mese che si annuncia vuoto è il momento giusto per proporre un ritocco ai prezzi o una promozione, non per giustificarsi.
Da quali dati parte una proiezione affidabile?
Da tre blocchi, in ordine di certezza.
| Blocco | Esempio | Quanto è certo |
|---|---|---|
| Prenotazioni confermate nel mese | 18 notti già vendute | alto, salvo cancellazioni |
| Spese già note | una riparazione fatturata, il kit di benvenuto | alto |
| Notti ancora libere | 12 notti da vendere | basso, si stima |
Il primo blocco è il più importante e va calcolato con la stessa regola del pagamento finale. Se il saldo si calcola sul mese di check-out, anche la proiezione deve usare il check-out: altrimenti una prenotazione dal 30 al 2 compare in un mese nella proiezione e nell'altro nel bonifico.
Le richieste non ancora confermate restano fuori. Le cancellazioni con penale restano dentro per la parte trattenuta.
Come si passa dal lordo al netto del proprietario?
Riga per riga, nello stesso ordine del rendiconto. Un esempio su un mese con 4 prenotazioni confermate (cifre di esempio, revenue share 20% sull'affitto meno OTA, proprietario in cedolare al 21%):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Lordo affitto | 3.200 euro |
| Commissioni OTA | meno 480 euro |
| Quota del gestore (20% di 2.720) | meno 544 euro |
| Payout lordo | 2.176 euro |
| Imposta stimata (21% di 3.200) | meno 672 euro |
| Netto | 1.504 euro |
| Spese da riaddebitare | meno 90 euro |
| Netto dopo le spese | 1.414 euro |
L'imposta si calcola sul lordo, non sul payout: secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 la ritenuta del 21% si applica sull'intero importo che l'ospite versa al proprietario, compresa la provvigione del gestore se è inclusa nel prezzo. Per il tuo caso concreto, conferma la base con il commercialista.
Questo è il netto delle prenotazioni già fatte. Se mancano 10 notti libere e il tuo storico dice che a metà mese ne vendi di solito la metà, puoi aggiungere una stima a parte, separata e dichiarata. Mai mischiarla con il netto confermato.
Per capire quanto pesano le commissioni sul lordo vedi i costi nascosti di Booking.com.
Come si stimano le notti ancora libere?
Con lo storico dello stesso immobile, non con la media del mercato. Il metodo più semplice ha tre passi:
- Conta le notti libere del mese alla data di oggi.
- Guarda lo stesso mese dell'anno scorso: quante notti erano libere alla stessa distanza dalla data, e quante di quelle sono state vendute dopo. È il tuo tasso di riempimento tardivo.
- Applica quel tasso alle notti libere di oggi, al prezzo medio a cui hai venduto le ultime prenotazioni.
Se l'anno scorso, a 15 giorni dalla fine di ottobre, vendevi ancora il 40% delle notti libere a 95 euro, e oggi ne hai 10 libere, la stima è di 4 notti per circa 380 euro di lordo. Da lì applichi le stesse percentuali della tabella sopra.
Due cautele. Se l'immobile è nuovo o ha cambiato prezzi, lo storico vale poco: meglio non stimare e mostrare solo il confermato. E se il calendario di quest'anno è molto più vuoto dell'anno scorso, il problema non è la proiezione ma il prezzo, e conviene parlarne subito.
Quanto spesso va aggiornata la proiezione?
Una proiezione vale il giorno in cui la fai. Le prenotazioni cambiano ogni giorno, e le fatture dei fornitori da riaddebitare arrivano anche settimane dopo l'intervento.
Una cadenza che funziona:
- A inizio mese: proiezione del mese corrente e dei due successivi, solo prenotazioni confermate.
- A metà mese: aggiornamento del mese corrente e rendiconto del mese chiuso.
- A mese chiuso: il numero diventa definitivo, si pagano le spese trattenute e il residuo passa al mese dopo.
Guardare tre mesi avanti è utile soprattutto in bassa stagione: un proprietario che vede un novembre quasi vuoto a fine settembre è un proprietario con cui puoi ancora parlare di prezzi. La logica di pianificazione la trovi nella guida alla stagionalità degli affitti brevi.
Quali errori rendono inutile una proiezione?
- Non dire che è una stima. Il proprietario ricorderà il numero più alto che gli hai dato. Ogni mese aperto va etichettato.
- Usare regole diverse dal pagamento. Base della percentuale, mese di competenza, regime fiscale: devono essere identici a quelli del saldo finale.
- Dimenticare l'imposta. Mostrare il payout lordo come se fosse il netto è l'errore più comune, e il più costoso per la fiducia.
- Dimenticare le spese in arrivo. Se hai chiamato l'idraulico il 20, la fattura arriverà dopo: mettila in proiezione appena sai l'importo.
Come lo fa Dott.House
In Dott.House la proiezione è nella scheda di ogni proprietario: Portafoglio → Proprietari, apri il proprietario e trovi la sezione "Anteprima payout".
- Periodo: "1 mese", "3 mesi", "6 mesi", "12 mesi", "Prossimi 3 mesi" o un intervallo a scelta.
- Dal lordo al netto: la tabella "Dal lordo affitto al netto proprietario" mostra mese per mese "Lordo affitto", "Extra", "Comm. OTA", "Comm. PMS", "Fee PM", "Payout lordo", "Imposta" e "Netto", con sotto l'elenco delle prenotazioni.
- Stima dichiarata: i mesi non ancora chiusi sono marcati "stima", con la nota che le cifre possono cambiare. Nel portale del proprietario gli importi sono divisi tra "Maturato" e "In arrivo".
- Stesse regole del pagamento: ogni prenotazione cade nel mese del check-out, con le stesse percentuali e lo stesso regime fiscale usati in Pagamenti.
- Imposta stimata: la colonna "Imposta" applica l'aliquota del regime al payout lordo, non al lordo affitto: è una stima, diversa dalla ritenuta calcolata nell'esempio sopra.
- Netto finale: a mese chiuso le spese riaddebitate vengono trattenute e quelle che non trovano copertura passano al mese dopo.
La stima riguarda le prenotazioni già confermate: le notti ancora libere non vengono previste. Puoi esportare tutto in PDF o CSV e il proprietario vede lo stesso documento nel suo portale. Per il formato del rendiconto vedi anche la pagina sul rendiconto proprietari.
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