Quest'anno, sulle commissioni che Airbnb e Booking ti hanno trattenuto, hai pagato anche l'IVA. Se non la recuperi, su 3.000€ di commissioni sono circa 660€ usciti dal tuo margine. Lo sapevi? Quasi nessuno lo mette a bilancio. È uno dei costi occulti degli affitti brevi: le sei o sette voci, tra il lordo e il netto, che a occhio non vedi perché non arrivano ogni mese con una fattura a ricordartele. Messe insieme, sono spesso la ragione per cui a fine anno guadagni meno di quanto pensavi.
Perché il tuo appartamento su Airbnb rende meno di quanto pensi?
Perché confronti l'incasso con i costi che ricordi, ma quelli veri sono di più. Commissioni e pulizie le conti quasi tutti; poi ci sono sei o sette voci più difficili da vedere, che non passano dal conto tutte insieme. Sono quelle a trasformare un immobile che sembra andare bene in un immobile con il margine ridotto all'osso.
I costi occulti degli affitti brevi, uno per uno
- IVA sulle commissioni OTA. Su quello che Airbnb o Booking trattengono può pesare
anche l'IVA: a seconda del tuo regime fiscale, può restarti addosso come costo. Su 3.000€ di commissioni in un anno, al 22% sono 660€ che quasi nessuno mette a bilancio. Quanto ne recuperi dipende dal tuo regime: è un punto delicato, da verificare con un esperto. (Fai il conto col calcolatore commissioni OTA.)
- Notti vuote. Il tasso di occupazione non è mai il 100%: le notti invendute non
costano commissioni, ma i costi fissi dell'immobile (utenze base, abbonamenti) corrono lo stesso. Un'occupazione del 60% significa che per il 40% del tempo paghi senza incassare.
- Utenze pro-quota. Luce, gas, acqua e internet raramente sono legati alla singola
prenotazione: vanno divisi sull'immobile e sul periodo. Se te ne dimentichi, il margine di ogni casa sembra più alto di quello che è.
- Usura e piccole manutenzioni. Ogni ospite consuma qualcosa: un asciugamano da
cambiare, una tapparella che si rompe, la tinteggiatura da rifare più spesso. Non è una spesa mensile, ma spalmata sull'anno pesa davvero.
- Setup e arredo, contati nel mese sbagliato. Allestimento iniziale, foto, arredo,
kit di benvenuto: se li conti tutti nel primo mese sembra un disastro, se li ignori falsi il margine. Vanno distribuiti sull'anno.
- Forniture e consumabili. Carta, detersivi, capsule, cortesie: pochi euro a
soggiorno che su cento soggiorni diventano una voce vera. (Vedi costi delle pulizie.)
- Il tuo tempo. Messaggi agli ospiti, pulizie da coordinare, imprevisti: non è una
fattura, ma è il costo più sottovalutato di tutti. Se gestisci per altri, è il motivo per cui esiste la tua fee.
Quanto pesano le voci nascoste
Commissioni e pulizie le conti già. Sono le altre a fare la differenza. Ecco quanto pesano di solito le voci che quasi nessuno mette a bilancio, su una casa che incassa intorno ai 20.000€ l'anno (cifre illustrative):
| Costo occulto | Quando arriva | Impatto tipico/anno |
|---|---|---|
| IVA sulle commissioni OTA | a ogni prenotazione, invisibile | ~600-700€ |
| Utenze pro-quota | mensile, non per prenotazione | ~1.500-2.000€ |
| Usura e piccole manutenzioni | quando serve, mai pianificata | ~600-1.000€ |
| Setup e arredo (spalmati) | una tantum, spesso ignorati | ~500-800€ |
| Forniture e consumabili | pochi euro a soggiorno | ~250-400€ |
Solo queste cinque voci nascoste valgono facilmente 3.450-4.900€ l'anno su un singolo immobile: circa il 17-25% del fatturato che sparisce senza che nessuno te lo fatturi. Il conto completo dal lordo al netto, voce per voce e con le imposte, lo trovi nel pezzo sul margine netto. E se lavori molto con Booking, i suoi costi nascosti sono diversi: li trovi nel pezzo dedicato a Booking.
Come far emergere i costi occulti
Per smettere di avere sorprese a fine anno il modo è semplice da dire e noioso da fare a mano: raccogli tutti i costi, casa per casa, e aggiornali ogni mese, comprese le voci che non arrivano con una fattura. Su pochi immobili puoi tenerne traccia su un foglio. Su molti conviene un software di controllo di gestione che legge i costi dal Cassetto Fiscale e li associa a ogni casa, così i costi occulti smettono di essere occulti. È quello che fa Dott.House.
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