Cosa devi comunicare quando affitti a breve?
Per ogni ospite fai due comunicazioni diverse: i dati anagrafici alla Questura, con il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo; e gli arrivi e le presenze alla Regione, che li passa all'ISTAT, con il portale e la scadenza che decide la tua Regione. A queste si aggiunge il CIN da esporre sull'immobile e negli annunci.
Sono tre obblighi con tre destinatari, tre scadenze e tre sanzioni diverse. Qui li trovi separati, con le fonti.
Chi deve usare Alloggiati Web?
L'articolo 109 del TULPS (regio decreto 773/1931) obbliga alberghi, strutture ricettive, case e appartamenti per vacanze e affittacamere a dare alloggio solo a persone "munite della carta d'identità o di altro documento idoneo". Dal 2018 vale anche per gli affitti brevi: l'articolo 19-bis del decreto legge 113/2018 estende gli obblighi ai "locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni".
Quindi anche il privato con un solo appartamento su Airbnb comunica i suoi ospiti. Se gestisci per conto dei proprietari, la trasmissione la puoi fare tu come incaricato (vedi sotto).
Entro quando vanno comunicati gli ospiti?
| Soggiorno | Termine | Fonte |
|---|---|---|
| Più di 24 ore | Entro le 24 ore successive all'arrivo | Art. 109, comma 3, TULPS |
| Fino a 24 ore | Entro 6 ore dall'arrivo | D.L. 53/2019 art. 5 e D.M. Interno 16 settembre 2021 |
Si comunicano tutti gli ospiti, non solo chi ha prenotato. Per ogni comunicazione il portale rilascia una ricevuta: si scarica per 30 giorni e va conservata per cinque anni in formato digitale.
Come si ottengono le credenziali?
Fai domanda alla Questura della provincia in cui si trova l'immobile: lo prevede il decreto del Ministero dell'Interno del 16 settembre 2021, che ha aggiornato quello del 7 gennaio 2013. La Questura rilascia le credenziali di accesso, anche a "un soggetto identificato, appositamente incaricato della trasmissione".
In pratica:
- trova la tua Questura nella sezione Contatti del portale alloggiatiweb.poliziadistato.it e chiedi come presentare la domanda;
- prepara il tuo documento d'identità e i dati dell'immobile;
- se trasmetti tu per più proprietari, chiedi le credenziali come incaricato per ogni struttura.
Le credenziali sono legate alla struttura: se prendi in gestione un nuovo appartamento, va abilitato prima del primo arrivo.
Che sanzioni si rischiano?
L'articolo 109 non ha una sanzione propria. Si applica quindi l'articolo 17 del TULPS, che punisce le violazioni senza sanzione specifica "con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda". È una contravvenzione penale, non una multa amministrativa: l'articolo 17-bis, che elenca gli illeciti puniti con sanzione amministrativa, non comprende l'articolo 109.
Vale sia per la comunicazione mancata sia per quella in ritardo. La ricevuta conservata è la tua prova.
Il self check-in con keybox è ancora ammesso?
Con una circolare il Ministero dell'Interno ha escluso la legittimità delle procedure di check-in da remoto. Il TAR Lazio l'ha annullata (sentenza 10210/2025), ma il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101 del novembre 2025, ha riformato quella decisione e respinto il ricorso: l'obbligo di identificare l'ospite resta.
La stessa sentenza però indica cosa è ammesso: il riconoscimento "mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura", purché accertino in tempo reale che l'ospite sia il titolare del documento, per esempio uno spioncino digitale o un QR code con fermo immagine. Una foto del documento inviata in chat giorni prima non basta.
Cosa sono i flussi turistici ISTAT?
L'ISTAT conduce ogni mese l'indagine "Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi", prevista dal Regolamento UE 692/2011 e dal Programma statistico nazionale. Conta arrivi (quante persone arrivano) e presenze (quante notti passano), per provenienza.
L'ISTAT non raccoglie i dati da te: si avvale degli uffici di statistica delle Regioni come organi intermedi. Per questo chi deve comunicare, con quale portale, entro quando e con che sanzione lo decide ogni Regione con la sua legge sul turismo. Nel marzo 2026, nel suo rapporto sul turismo 2024, l'ISTAT ha pubblicato per la prima volta anche i dati sugli alloggi privati gestiti in forma non imprenditoriale.
A differenza di Alloggiati Web, la comunicazione è statistica: niente nomi e documenti, ma numeri di arrivi e presenze.
Come funziona in Lombardia, Veneto e Lazio?
Tre esempi, letti sulle leggi regionali. Se il tuo immobile è in un'altra Regione, cerca la sua legge sul turismo e la pagina "flussi turistici" del sito regionale.
| Regione | Chi è obbligato | Portale | Scadenza | Sanzione |
|---|---|---|---|---|
| Lombardia | Alloggi dati in locazione per finalità turistiche (L.R. 27/2015, art. 38 c. 8) | Ross1000 | Entro il 5 del mese successivo | 250-2.500 € per ogni mese omesso o incompleto (art. 40 c. 9) |
| Veneto | Chi loca a fini turistici (L.R. 11/2013, art. 27-bis c. 3) | Ross 1000 | Entro la prima decade del mese successivo (Reg. 2/2019, art. 7) | 1.000-2.000 € (art. 27-bis c. 10) |
| Lazio | Alloggi per uso turistico (L.R. 13/2007, art. 28 c. 1) | Ross 1000-Lazio | Entro il mese successivo all'arrivo | 1.000-2.000 €, irrogata dal Comune (art. 31) |
Due cose da notare. In Lombardia la sanzione si moltiplica per ogni mese mancante: nel caso peggiore, 12 mesi a 2.500 € fanno 30.000 € (calcolo nostro sul massimo di legge). E in tutte e tre le Regioni l'obbligo riguarda anche chi affitta da privato, non solo le strutture ricettive.
Se gestisci immobili in più Regioni, hai più portali e più calendari: segnali ogni immobile con la sua Regione e la sua scadenza, non con quella della sede.
E il codice CIN?
Il CIN (codice identificativo nazionale) è il terzo obbligo: va esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio. Cos'è, come si chiede e quali sanzioni comporta lo trovi nella guida al codice CIN. Il CIN finisce anche nella comunicazione annuale dei contratti che gli intermediari mandano all'Agenzia delle Entrate, spiegata in tassazione delle locazioni brevi 2026.
Quali errori si fanno più spesso?
| Si sente dire | Come stanno le cose |
|---|---|
| Con un solo appartamento privato non serve Alloggiati Web | Serve: l'obbligo vale per tutti i contratti sotto i trenta giorni (D.L. 113/2018, art. 19-bis) |
| Si comunica solo chi ha prenotato | Si comunicano tutte le persone alloggiate, ognuna con il suo documento |
| Ho 24 ore anche per chi resta una notte sola | Per i soggiorni fino a 24 ore il termine è di sei ore dall'arrivo |
| La ricevuta resta sul portale | Si scarica per 30 giorni e va conservata per cinque anni |
| Alloggiati Web e ISTAT sono la stessa cosa | Sono due comunicazioni: una alla Questura per la sicurezza, una alla Regione per la statistica |
| La scadenza ISTAT è uguale ovunque | La fissa ogni Regione: in Lombardia entro il 5, in Veneto entro la prima decade, nel Lazio entro il mese successivo all'arrivo |
| Con il keybox basta la foto del documento | Serve verificare che l'ospite sia il titolare del documento, anche a distanza ma in tempo reale |
Cosa succede se un ospite non ha il documento?
Non puoi alloggiarlo. L'articolo 109 del TULPS dice che puoi dare alloggio "esclusivamente" a persone munite di carta d'identità o di altro documento idoneo. Vale per ogni ospite, anche per chi arriva in un secondo momento o si aggiunge al gruppo: se il numero di persone cambia rispetto alla prenotazione, la comunicazione va fatta anche per chi si è aggiunto.
Per un property manager è un punto di processo, non solo di legge: chi consegna le chiavi, di persona o a distanza, deve avere l'istruzione di non far entrare nessuno senza documento verificato. Se il check-in lo fa un collaboratore o un local manager, metti la regola per iscritto.
Come organizzi le comunicazioni se gestisci più immobili?
- Una credenziale per immobile: verifica a inizio mese che ogni appartamento in gestione sia abilitato su Alloggiati Web e sul portale regionale.
- Un controllo per arrivo: ogni ospite arrivato ieri deve avere la sua ricevuta oggi. Le prenotazioni dell'ultimo minuto sono quelle che sfuggono.
- Un calendario per Regione: il 5, il 10 e la fine del mese non sono la stessa scadenza.
- Un archivio di cinque anni per le ricevute, separato dall'account del portale, che le tiene solo 30 giorni.
- Una procedura di identificazione compatibile con la sentenza del Consiglio di Stato, se usi il self check-in.
Come lo fa Dott.House
Diciamolo chiaro: Dott.House non invia le schedine ad Alloggiati Web e non trasmette i flussi turistici ISTAT. Quelle comunicazioni restano al tuo software di check-in o ai portali ufficiali, e la responsabilità della trasmissione resta tua.
Dott.House usa i dati degli ospiti per i conti. Se sei collegato a Guesty, un amministratore può caricare il report di check-in di Chekin dalla pagina di caricamento file, alla voce Cosa carichi → Report check-in (Chekin): ogni ospite viene scritto sulla sua prenotazione, con un'anteprima prima di applicare. Da lì Dott.House conta le presenze per la Tassa di soggiorno (area Commercialista), in accesso anticipato: si attiva azienda per azienda, su richiesta.
Il resto è il controllo di gestione: margine per immobile, commissioni, costi e rendiconti ai proprietari, spiegati nella guida al controllo di gestione negli affitti brevi.
Le regole su comunicazioni e sanzioni possono cambiare: verificale con la Questura, la tua Regione o il tuo consulente. Vuoi vedere i numeri dei tuoi immobili in un posto solo? Prenota una demo.