In breve: Guesty è un PMS enterprise per property manager con decine o centinaia di immobili: channel management, automazioni, dynamic pricing, pagamenti. Dott.House è il livello finanziario che manca sopra il tuo PMS: traccia tutti i costi, calcola il margine netto per immobile e genera report per i proprietari con le specificità fiscali italiane.
Cosa fa Guesty
Guesty è una piattaforma di property management enterprise. Si integra con oltre 60 canali OTA, offre calendario unificato, messaggistica automatica con AI, task management per pulizie e manutenzione, pagamenti integrati e dynamic pricing con machine learning.
Guesty ha 3 piani: Guesty Lite (1-3 immobili, da $9/mese per immobile), Guesty Pro (4-199) e Guesty Enterprise (200+). I prezzi di Pro e Enterprise non sono pubblici e richiedono un preventivo personalizzato.
Il focus di Guesty è la gestione operativa a scala: distribuire prenotazioni, automatizzare la comunicazione, coordinare i team di pulizia. Guesty ha anche funzionalità contabili (trust accounting, owner statement, riconciliazione bancaria), ma sono orientate al rapporto PM-proprietario, non al controllo di gestione per immobile.
Il gap del controllo di gestione nei PMS enterprise
Guesty ha trust accounting e owner statement per gestire i flussi tra PM e proprietari. Ma per un vero controllo di gestione per immobile mancano:
- Costi per prenotazione (pulizia, biancheria, check-in) allocati alla singola prenotazione
- Costi per ospite (tassa di soggiorno) allocati alla prenotazione
- Costi per immobile (utenze, condominio, IMU, assicurazione)
- Costi aziendali ripartiti sul portfolio
- Schemi di fatturazione PM diversi per ogni contratto
- Regimi fiscali diversi per ogni proprietario
Cosa aggiunge Dott.House sopra il tuo PMS
Dott.House non sostituisce Guesty — ci si collega. Importa i dati delle prenotazioni dal tuo channel manager e aggiunge il livello di controllo di gestione:
- 4 livelli di costo: azienda, immobile, prenotazione, ospite
- 6 schemi di fatturazione: agenzia completa, master lease, consulenza, ecc.
- 6 regimi fiscali: cedolare secca 21%/26%, IRPEF, IVA 10%/22%/0%
- Report PDF individuali per ogni proprietario
- Budget e previsioni per immobile
- Alert su costi anomali
Confronto
| Guesty (PMS) | Dott.House (Controllo di gestione) | |
|---|---|---|
| Channel management (60+ OTA) | Sì | No |
| Calendario unificato | Sì | No |
| Messaggistica AI | Sì | No |
| Dynamic pricing | Sì | No |
| Task management pulizie | Sì | No |
| Pagamenti integrati | Sì | No |
| Trust accounting e owner statement | Sì (contabilità PM-proprietario) | No (approccio diverso: margini per immobile) |
| Costi per immobile (4 livelli) | No | Sì |
| Margine netto per proprietà | No | Sì |
| 6 schemi fatturazione PM | No | Sì |
| 6 regimi fiscali proprietari | No | Sì |
| Report finanziari proprietari | No | Sì |
| Budget e previsioni | No | Sì |
| Compliance CIN/CIR | No | Sì |
Quando scegliere Dott.House
- Hai già un PMS e ti manca il controllo finanziario
- Vuoi il margine netto reale di ogni immobile, non solo il fatturato
- Devi rendere conto ai proprietari con report finanziari dettagliati
- Hai proprietari con regimi fiscali e schemi di fatturazione diversi
- Operi in Italia e hai bisogno di supporto normativo
Quando scegliere Guesty
- Gestisci decine o centinaia di immobili e ti serve un PMS enterprise
- Vuoi 60+ integrazioni OTA e dynamic pricing
- Hai bisogno di automazioni operative (messaggi, task, pricing)
- Cerchi pagamenti integrati e gestione team
Verdetto
Guesty e Dott.House operano su livelli diversi e non sono in competizione. Guesty è il sistema operativo delle tue prenotazioni. Dott.House è il sistema di controllo di gestione che ti dice se il tuo business è redditizio, immobile per immobile. Se usi Guesty e non sai quanto guadagni netto da ogni proprietà, Dott.House è il pezzo mancante.