In breve: Agicap e Dott.House fanno entrambi controllo di gestione, ma a livelli diversi. Agicap è un tool di tesoreria: ti dice quanto cash hai e avrai in cassa, per qualsiasi tipo di azienda. Dott.House è un software di controllo di gestione verticale sugli affitti brevi: ti dice quanto guadagni da ogni singolo immobile, gestendo 6 schemi di fatturazione PM e 6 regimi fiscali dei proprietari.
Cosa fa Agicap
Agicap è una piattaforma di gestione della tesoreria fondata in Francia con uffici a Milano. Si collega direttamente ai conti bancari e ai software contabili per dare visibilità in tempo reale sui flussi di cassa aziendali.
Le funzionalità principali: previsione del cash flow a breve, medio e lungo termine, riconciliazione bancaria automatica, gestione incassi e pagamenti, reportistica finanziaria consolidata. Ha verticali per agenzie immobiliari e per il settore costruzioni, ma orientate alla tesoreria aziendale — non alla gestione operativa degli affitti brevi.
Agicap non pubblica i prezzi: il costo varia in base alle esigenze aziendali. Generalmente si parte da qualche centinaio di euro al mese.
Cosa fa Dott.House: la dimensione 'immobile'
Dott.House è un software di controllo di gestione costruito per property manager e host professionisti che gestiscono affitti brevi in Italia. La differenza fondamentale con i tool di gestione finanziaria generici è che Dott.House ragiona per immobile: ogni costo e ogni ricavo viene allocato alla singola proprietà.
4 livelli di costo
Dott.House gestisce i costi su 4 livelli, ciascuno con logiche diverse di allocazione:
- Costi aziendali — costi fissi dell'azienda (es. commercialista, software, affitto ufficio)
- Costi per immobile — costi ricorrenti assegnati a ciascuna proprietà (es. utenze, condominio, IMU, assicurazione)
- Costi per prenotazione — costi che scattano ad ogni prenotazione (es. pulizia, biancheria, check-in)
- Costi per ospite — costi proporzionali al numero di ospiti (es. tassa di soggiorno, kit cortesia)
6 schemi di fatturazione PM
Il rapporto tra property manager e proprietario può essere strutturato in modi molto diversi. Dott.House gestisce 6 schemi di fatturazione che determinano cosa entra nella fattura del PM:
- Agenzia completa — quota PM + extra + commissione OTA
- Agenzia senza extra — quota PM + commissione OTA
- Agenzia senza OTA — quota PM + extra
- Master lease (vuoto per pieno) — intero affitto + extra
- Proprietario diretto — intero affitto + extra (l'utente possiede l'immobile)
- Consulenza — solo quota PM
6 regimi fiscali del proprietario
Ogni proprietario può avere un regime fiscale diverso, che influenza il calcolo del payout netto. Dott.House li gestisce tutti:
- Cedolare secca 21% — flat tax standard per locazioni
- Cedolare secca 26% — flat tax per affitti brevi dal 2° immobile in poi
- IRPEF ordinaria — scaglioni progressivi, il PM non trattiene
- Società con IVA al 10% — aliquota ridotta
- Società con IVA al 22% — aliquota standard
- Società esente IVA — aliquota 0%
Questa complessità fiscale è specifica dell'Italia e non viene gestita da nessun tool di tesoreria generico.
Il problema della dimensione 'immobile'
Agicap ragiona a livello di azienda: quanto entra, quanto esce, quanto resterà in cassa. Ma un property manager ha bisogno di sapere la redditività di ogni singola proprietà. L'immobile A rende il 15% netto? L'immobile B sta mangiando margini per le troppe manutenzioni?
Agicap non può rispondere a queste domande perché non ha il concetto di 'immobile' né le logiche specifiche del settore: schemi di fatturazione PM, regimi fiscali diversi per ogni proprietario, costi variabili per prenotazione, tasse di soggiorno per ospite.
Confronto funzionalità
| Funzionalità | Dott.House | Agicap |
|---|---|---|
| Focus | Marginalità per immobile (affitti brevi) | Tesoreria e cash flow aziendale |
| Target | Property manager e host | PMI di qualsiasi settore |
| Allocazione costi per immobile | Sì, su 4 livelli (azienda/immobile/prenotazione/ospite) | No |
| Margine netto per proprietà | Sì, automatico | No |
| Schemi di fatturazione PM | 6 schemi (agenzia, master lease, consulenza, ecc.) | No |
| Regimi fiscali proprietari | 6 regimi (cedolare secca, IVA, IRPEF) | No |
| Import prenotazioni OTA | Sì (via channel manager) | No |
| Report per proprietari | PDF automatici con margini e costi | No |
| Previsione cash flow | Budget e previsioni per immobile | Sì, core feature (a livello aziendale) |
| Riconciliazione bancaria | No | Sì, automatica |
| Integrazione banche | No | Sì, diretta |
| Gestione pagamenti | No | Sì |
| Compliance CIN/CIR | Supporto nativo | No |
Quando scegliere Dott.House
- Gestisci affitti brevi e vuoi la marginalità di ogni singolo immobile
- Hai proprietari con regimi fiscali diversi (cedolare secca, IVA, IRPEF)
- Usi schemi di fatturazione diversi (agenzia, master lease, consulenza)
- Devi generare report finanziari per i proprietari
- Vuoi tracciare costi su 4 livelli (azienda, immobile, prenotazione, ospite)
Quando scegliere Agicap
- Gestisci un'azienda e vuoi previsioni di cassa a 3-12 mesi
- Hai bisogno di riconciliazione bancaria automatica
- Vuoi consolidare più conti bancari in un'unica vista
- Il tuo focus è la liquidità aziendale, non la redditività per immobile
Verdetto
Risolvono problemi diversi. Agicap ti dice quanto cash hai e avrai in cassa. Dott.House ti dice quanto guadagni da ogni singolo appartamento, con tutte le complessità fiscali italiane. Se sei un property manager, hai bisogno prima di Dott.House per il controllo di gestione operativo. Se poi vuoi anche gestire la tesoreria a livello aziendale, Agicap può essere un complemento.